港股内房股经历昨日大涨后，6月21日再度延续上涨。截至发稿，西王置业涨逾31%，明发集团涨超17%，青岛控股涨超11%，华厦置业涨近6%，金辉控股涨超4%，雅居乐集团涨超3%，越秀地产、中国金茂等涨超2%。

政策利好频现，提高购房者置业意愿

自5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》后，多地密集出台房地产新政。6月13日，南京继续放松限购，非南京户籍通过个人及单位补缴方式缴纳6 个月社保，即可获得购房资格。此前4月27日政策中，补缴仍不在允许范围内，且为3年内在南京连续2 年及以上缴纳社保或个税。此外，温州、合肥、杭州等多地城市在限贷、公积金贷款政策方面进行优化，推动购房成本的降低。

2022年4-6月期间全国已有10个城市陆续推出房票安置措施，包括苏州常熟、台州温岭、宁波、丽水、绍兴、嘉兴、郑州等。“房票”政策不仅给被征收人更多的安置方式选择，还让选择市场化安置的被征收人获得更多的补助优惠，同时也降低地方政策拆迁的资金压力。截至6月9日，有16个省（区、市）出台的稳经济一揽子实施方案中专门提到了房地产政策。6月仅9天就有41地出台了各类稳楼市政策，密集程度远超四五月份。

此前一揽子政策已经形成了叠加效应，当前全国房地产环比数据出现了改善的迹象，说明市场总体趋势向好。6月以来，房地产政策更多嵌入到了稳经济一揽子政策中，相关城市已处于政策发酵和消化阶段，房地产业底部反弹的基础不断成熟，将更好稳定宏观经济大盘。

销售显著修复，市场回暖已在路上

5月商品房销售环比年内首次转正，5月单月销售金额环比增长29.7%，同比下降37.7%，降幅较4月收窄8.9pct。5月单月销售面积环比增长25.8%，同比下滑31.8%，降幅较4月收窄7.2pct。

6月新房及二手房成交显著回暖，据相关统计，本周全国30城新房成交面积环比+77%，环比增速由负大幅转正，增速较上周扩大95个百分点；同比+20%，同比增速实现今年的首次正增长（除2月极值），其中广州、北京、苏州、佛山、青岛同比表现亮眼。二手房也出现类似趋势，全国18城二手房成交面积环比+40.6%，同比+12%，同比增速扩大46个百分点，也出现今年的首次同比正增长（剔除2月极值）。

基本面出现积极信号，市场底部渐行渐近

房企境内外债到期高峰时间为6-7月，债务到期对需求的负反馈影响还有待观察。而7月之后房企偿债压力有所减缓，且2021年同期市场开始进入下行阶段，低基数效应下，2022年7月以后销售同比降幅收窄将成为大概率事件。该行认为，7月之后需求修复的利空因素逐步消散，市场需求修复将更加坚定，而行业基本面修复有望带动房企投资滞后修复，坚定看好优质龙头长期受益于行业结构优化，和小而美公司短期抗周期能力，相关标的包括：保利发展、中国海外发展；滨江集团、华发股份、天健集团、越秀地产。此外，需求修复将利好中介和物业公司估值修复，建议关注贝壳、碧桂园服务、旭辉永升服务等。

5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，购房促需求进入实质性执行阶段；后续随着疫情好转，房地产行业供需恢复可期。近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。

内房销售拐点初现，料地产板块迎来基本面复苏，加政策利好共振。该行指出，5月份国家统计局数据显示，地产销售初现拐点，但景气度仍然较低，下半年开发投资和土地财政仍然面临压力，或将使得需求端和供给端政策加大宽松力度。

5月政策成效初显，基本面迎来弱复苏，有望推动板块估值进一步修复。如若压制需求的系统性因素可继续缓解，该行认为需求复苏将率先由国央企和头部公司吸收，行业或将从信用分化加速演变至销售分化。持续推荐：优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；优质成长：新城控股、旭辉控股集团；优质物管：碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务。