∎核心观点：房地产一向是政策敏感性行业，但未来一段时间预计政策相对平静。巨大的区域政策差异使得核心城市房价即便上浮也幅度有限，投资滞后于销售恢复使得低线城市需进一步刺激需求。未来房地产市场最关键的事件，除了销售的复苏，更是竞争格局的变化。一部分企业凭借便利的融资条件，有望维持更好的销售表现和盈利能力。

∎2月销售表现亮眼。2023年2月，我们跟踪的15家重点样本房企单月合计销售金额2701亿元，同比+38.2%（存在春节因素），1-2月合计来看，样本房企实现销售金额4783亿元，合计同比+10.1%（不存在春节因素）。无论是2月单月还是1-2月合计同比，企业销售端均呈现出明显的复苏趋势。

∎房票等政策助力三四线城市市场明显复苏。政策目标既包括保交付，保信用，也包括稳投资，稳土地市场。即使销售复苏，我们认为政策也远远没有到退出的时刻。各地继续使用房票等手段提振市场。例如，义乌发布房产新政，加大“房票”的使用力度，集聚建设权益凭证可置换为“房票”用于支付新建商品房购房款，“房票”总额上限10亿元。海宁发布房票安置规定，被征收人选择房票安置，可以再按被征收房屋市场评估价值的20%给予房票奖励，房票适用全市45个项目。由于政策持续发力，我们认为政策可以取得销售普遍恢复，但一线核心城市房价不明显上涨的成果。

∎预计3月销售进一步向好。2023年初至今（1月1日至2月27日）我们跟踪的42个样本城市新房网签套数28万套，同比上年同期降幅收窄至17%（2022年全年降幅30%），14个样本城市二手房网签套数11.7万套，同比上年同期高增39%。2月前27天，样本城市新房网签套数15.1万套，同比+20%，二手房网签套数7.2万套，同比+134%。2023年春节假期结束后31天（截至2月27日）样本城市新房及二手房网签套数分别同比上年同期-11%、+53%，其中新房网签套数在春节假期后第四周（2.18-2.24）实现同比+3%，网签销售边际向好趋势明显。市场复苏总是从二手向一15012999727手市场传导，当前二手市场交易先行指标明显趋好，预计未来销售复苏可持续性很强。

∎企业融资、拿地、货值、销售全方位分化。我们统计，2021年四季度以来积极拿地的企业在2023年前2月销售金额同比增长34.0%，而不积极拿地的企业销售金额同比降低29.9%。融资渠道分化带来拿地分化，进而造成货值和销售分化，这种态势仍将持续。土地市场仍未明显好转，一线之外的区域土地成交清淡。决定拿地热情的并1501299972715012999727非只有销售，更有企业融资通畅与否。信用复苏需要时间，且即便复苏，预期也难回归2021年之前态势。我们预计，很多企业未来仍不得不克制拿地，积极缩表。

∎风险因素：房地产销售的全面恢复仍需进一步跟踪确认，政策出台的及时性不及预期的风险。部分企业拿地较少货值稀缺可能导致销售继续承压。

∎从政策敏感走向基本面敏感，看好货值充盈的企业。房地产一向是政策敏感性行业，但未来一段时间预计政策相对平静。巨大的区域政策差异使得核心城市房价即便上浮也幅度有限，投资滞后于销售恢复使得低线城市需进一步刺激需求。未来房地产市场最关键的事件，除了销售的复苏，更是竞争格局的变化。一部分企业凭借便利的融资条件，有望维持更好的销售表现和盈利能力。我们看好积极拿地的企业，推荐万科，华发股份，越秀地产，滨江集团，华润置地等公司，也看好最具销售弹性的服务商贝壳。