公司Q4结转规模放量，推动营收增速同比转正（1-3Q同 比-25%）。归母净利润同比下滑，主要因为：
1、2017-2018年间获取地块盈利能力有限，这批项目逐步结 转导致毛利率同比-3.6pct至22.9%；
2、部分项目亏损无法抵税，所得税税率同比+12.6pct至51.4%；3、 少数股东损益占比同比+6.9pct至68.1%。公司部分项目引入合作方，不再纳入并表范围，剩余股权按照公 允价值重新计量推动投资收益同比+87%至8.0亿元，扣除这部分收益后扣非归母净利润出现亏损。
全年销售保持正增长，待结转资源快速扩张。受制于地产基本面下行，Q4公司销售金额同比-82%。但 得益于上半年的优秀表现，全年销售金额仍然同比+5%至560亿元（如果加上托管集团部分，销售估算超过 610亿），同时回款质量大幅改善，销售回款同比+106%至591亿元。得益于销售规模的快速扩张，截至 2021年末，公司合同负债同比+92%至420亿元，相对2021年营收覆盖率高达289%。
我们保持之前判断， 随着公司2019年开始拿地质量逐步提升，我们预计随着已售未结和土储项目的逐步兑现，公司利润率水平 有望在2022年开始改善。 拿地强度依然较高，权益比例大幅改善。
受房地产市场下行及去年高基数的影响，2021年公司拿地建面 同比-42%至372万平，拿地总价同比-28%至388亿元。但公司仍然维持了较高的拿地强度，建面/金额口径 拿地强度分别为163%/69%，同时拿地权益比例同比+15pct至62%，后续需要关注公司如何把握本轮市场 调整期的拓展节奏。
截至2021年末，公司剩余可开发建面达到1788万平，可售货值仍然充裕。 融资优势突出。截至2021年末，公司“三道红线”均未达标，但凭借央企背景，融资渠道畅通、融资成本 优势明显。2021年末公司有息负债同比+38%至629亿元，平均资本化率同比-161bp至5.11%。
公司曾在 2021年8月发行11亿元5年期公司债，利率仅为3.52%，2022年2月计划发行不超过10亿元公司债，3月计划 发行不超过50亿元中票或定向工具，同时积极向控股股东中交房地产集团借款。随着监管层推进并购贷、 并购债券等融资工具，我们认为作为央企，公司有望在未来享受进一步的拓展优势。
