天高海阔，物业管理行业迎来“黄金时代”
1. 多重政策利好助力估值抬升。10 部门联合印发《关于加强和改进住 宅物业管理工作的通知》进一步打开行业空间；“十四五”规划首提 物业行业，智慧物业引领未来；规范型政策向鼓励型政策转变，物业 费动态定价逐渐推行；老旧小区改造为市场带来增量空间。
2. 增值业务打开业绩增长空间。增值服务已经成为优质物业公司业务 发展的重要组成部分，增值服务业务有取代基础物业服务成为未来利 润核心来源的趋势。目前非业主增值服务较成熟，未来社区增值服务 将迎来发展爆发期。
3. 千亿存量市场待开拓，万亿增量市场助飞跃。存量市场方面，当前 无物业面积占比 33%，在管面积远远未达天花板，仅基础物业服务就 有近万亿级市场待开拓；增量市场方面，预计 2030 年市场规模达 2.5 万亿，增量规模近 1 万亿，天空海阔助力行业飞跃。
4. 景气度延续，高质量成长， 新冠疫情下物业管理行业在逆境中依然保持了快速成长，并且行业中长期价值获得社会进一步认可。我国物管行业将呈现规模大、增速高的蓝海 市场，预计 2030 年末市场规模将高达 2-3 万亿元，较目前规模增长 1-2 倍； 对比海外，我国物管行业还拥有围墙属性、高层多独栋少、集中度继承三大独有特色；此外，物管行业正出现三大结构性成长因素，行业集中度提升、增值 服务占比提升、非住宅占比提升等，进一步扩充物管行业成长维度。

（一）上市潮热度企顶，分化效应已现
2020 年资本市场迎来史上最大规模上市潮。自 2018 年以来，房企分拆物业赴港股上 市成为热潮，这一现象在 2020 年演绎到了极致。2020 年全年共计 18 家物业公司赴港上市， 其中包括恒大物业、华润万象生活、金科服务、世茂服务等，上市数量是 2018 年的 3 倍，并 与前五年上市总和大体相当。2021 年初至今，共有 20 家物管公司向港交所递交上市申请， 但由于大部分规模较小，对存量上市公司的冲击较小。正在处于上市聆讯的公司有：中南服务、融信服务、富力物业服务、世纪金源服务、越秀服务、明宇商服、海悦生活、新力服务、康桥悦生活等 17 家企业。

头部物业公司已基本完成资本市场布局，IPO 高潮或已过。我们根据中指院的物业企 业 TOP100 榜单，梳理出 TOP20 企业目前的上市情况。TOP10 的 10 家企业中，除龙湖物 业、金地物业、万物云（万科）外，已全部完成了资本市场的布局；TOP11-20 的 34 家企业 中，已完成上市的有 18 家，未完成上市的有 16 家，且基本集中在 15 名之后。在未上市的企 业中，只有很少的企业有明确的 IPO 计划，其中富力物业服务、越秀服务和融信服务正在上 市聆讯中。


十四五规划首提物业行业，智慧物业引领未来
十四五规划中提到，推动生活性服务业向高品质和多样化升级，加快发展健康、养老、 育幼、文化、旅游、体育、家政、物业等服务业，加强公益性、基础性服务业供给。推进服 务业标准化、品牌化建设。2020 年 10 月 29 日，国家发改委联合多部门发布《近期扩内需促 消费的工作方案》，特别提出“推动物业服务线上线下融合发展。搭建智慧物业平台，推动 物业服务企业对接各类商业服务，构建线上线下生活服务圈，满足居民多样化生活服务需 求。”十三五规划中服务业的内容没有提及物业行业，十四五规划首次提及物业行业其重要性凸显。随着地产进入存量时代，优质物业管理公司将引领新的消费需求，成为扩内需， 促消费的重要抓手。

1. 融创服务( 1516.HK)
创服务为前五房企融创中国 旗下物管公司，聚焦核心城市中高端物业，已于 2020 年在港交所上市。公 司 2020 年总营收、归母净利润及在管面积增速均处于主流物管公司前 5 位， 为国内增速最快的大型综合物管服务商之一。公司充分把握优质关联方优势，业绩增长具备确定性基础，同时凭借关 联方多业态布局，逐步积累非居业态服务能力。中长期看，关联房企土储充裕，社区增值服务 逐渐步入业绩兑现期，收并购补齐短板后，市场化拓展潜力有待释放，业绩仍有望维持高速增长。

2. 碧桂园服务（6098 HK）
物管行业龙头，业绩高速增长：公司为全国领先的综合物管服务运营商， 2020 年末合约面积 8.2 亿平米，服务业主 424 万户；聚焦“大物业管理”+“大 社区服务”，业务范围覆盖物业管理、社区增值服务、非业主增值服务、城 市服务、三供一业等。2015-2020 年营收、归母净利润年复合增速 56.3%、 64.9%，持续保持高速增长。2020 年末合约在管面积比达 2.17 倍，领先同 行，为短期业绩释放奠定基础。公司作为全国领先综合物管企业，背靠龙头房企且发力第三方拓 展，基础物管优势强化，同时多元业务渐入佳境；行业竞争加剧下优势明显， 有望凭借综合实力享受广阔市场空间，助力业绩持续快速增长。

3. 南都物业（603506.SH）
A 股稀缺物管标的，横向项目外拓、纵向业态延伸，均好性企业成长性佳。 南都物业作为国内领先的独立第三方物业公司，成立二十余载，服务版图已经布 局全国。服务类型除住宅外，公司纵向延伸到写字楼、商业综合体、会展场馆、 政府办公楼宇、城市道路、河道码头等业态。2015 年公司 完成股份制改革，2018 年成功上市，成为 A 股物业第一股，目前公司已成长为国内 领先的独立第三方物业公司。


南都物业稀缺：
1. 科技提效，大数据赋能
悦嘉家 APP 2015 年底，悦嘉家 APP 上线，为社区生活、业主体验带去了升级与改变。悦嘉 家开拓全新发展版图，在支付宝 APP 内正式上线“悦嘉家”小程序，通过与支付宝 的深度合作、阿里系大数据的嵌入，以悦嘉家 APP、悦服务 APP、悦园区 APP 以及 悦生活服务平台为载体的南都物业线上服务模式迎来了全新升级。


除了主打大数据便利的“一码通”自动核查功能外，本次上线的悦嘉家支付宝小 程序，在延续原有 APP 内物业缴费、入室及公共维修的功能基础上，新增了签约代 扣、蚂蚁森林能量获取、花呗信用额度提升等阿里系功能，为家园生活带去更多新鲜 体验。通过支付宝提供的“签约代扣”服务，业主可在小程序内自助缴纳物业服务费、 车位管理费等一系列费用，免去了实地缴费或手机复杂操作的环节，破解社区内的 “最后一公里难题”。

2. “物业+互联网”数据中心
根植于物业基础服务，公司通过“物业+互联网”的形式深耕邻里圈，通过集团 数据中心密切监视在管项目情况，深入剖析用户行为，利于推动增值服务的持续开 展。从涉及内容看，公司横向涵盖社区业主住、行、食、购、学等各方面的生活需求， 纵向拓宽物业服务的深度与内涵，为业主提供多元化、综合性的贴心服务，实现多方共赢。
盈利预测拆分：
目前公司 90%以上的收入均来自传统的物业管理业务，增值服务基数、占比均 较低，但增速也最快，因此我们重点对物业管理业务、增值服务这两项进行预测：
（1）物业管理服务：收入主要通过管理面积与单位面积收费强度来测算，我们 使用 T 期物管费收入=（T 期签约面积+T-1 期签约面积）*单位面积收费强度来测算 未来收入情况。 根据 2016-2019 年单位面积收费强度均值，预计未来三年单位面积收费强度增 速分别为 2%、1%、-2%；此外 2016-2019 年签约面积增速均值在 24%，但考虑到随 着签约面积规模的提升，我们保守估计未来三年面积增速分别为 18%、15%、15%。 毛利率方面，2019 年上升 0.5 个百分点，预计后续三年保持年均 0.5 个百分点的提升速度。
（2）增值服务：增值服务收入基数较低，占比仅 8%，2016-2019 年增速均值在 47%，使用 4 年移动平均法预计未来三年增速分别为 47%、42%、39%。毛利率方面， 2018-2019 年维持 67%左右，2016 年后整体呈现下降态势，目前利润率仍处于高位， 预计未来三年每年略下降 2 个百分点。
（3）公寓及其他：收入占比仅 3%左右，假定三年增速为 10%、10%、10%。 则测算出公司未来 3 年营收增速分别为 17.9%、20.0%、15.2%，考虑到盈利能力持续修复大趋势不变，最终测算出归母净利润增速分别为 27.7%、27.3%、 23.1%。

按照中信行业指数（物业管理服务指数）

CI005529

对应

21

年

31.60

倍

pe

。

按照恒生公司（物业服务及管理指数）

HSPSM.HK

对应

21

年

30.04

倍

pe

S

南都物业

(sh603506)S S

融创服务

(01516)S S

碧桂园服务

(06098)S

总结：
中国房地产的发展第一阶段是城市发展带来的农村人口进城，城市人口数量不断增长，这个阶段是粗犷的扩张性。第二阶段是大城市的虹吸效应，产业聚集，吸引人才不断向大城市涌入带来的大城市房价不断高升。第三阶段应该是物业的时代了，国家已经下定决心住房不炒，很多公司纷纷转型物业，最典型的就是融创服务，在港股上市之后股价已经翻倍，目前市值717亿，融创中国也才1352亿，这里就可以看出大家给服务的估值是多么的高。
我国养老资源不足，未来将会发展物业+养老的新模式，物业能帮你解决很多平时的麻烦事，未来物业还会和社交结合，将小区、写字楼等等的业主聚集起来。一旦一个业务被加上了社交属性，那就会迎来起飞。物业最大的空间在于客户资源，可以给客户提供很多的增值服务，清洁、维修这些都是很基础的服务。试想一下物业公司做一个自己的app，把每个小区、写字楼都在app里分类，这样就可以把所有的客户聚集，有了客户，做什么不可以，这或许可以作为一个细分去进行社交形态的创新，这是大有可为的社交市场。物业服务赛道将是未来的黄金赛道。