国泰君安：稳增长稳信用的背景下，企业性质成为钱去向的核心要素，二线央国企历史性成长机会
【本文来自持牌证券机构，不代表平台观点，请独立判断和决策。】
①即便预计去金融化在2024年结束，但房地产的金融属性仍然占据重要地位，对于金融属性首次超过实物量贡献的2012年，2024年后土地仍然高度资本化，宏观信用的抓手也仍然是土地。
②当前基于风险因素，使得规模与融资能力的正相关已经不再适用于当下，反而在稳增长稳信用的背景下，企业性质成为钱去向的核心要素。因此，在过去融资落后的二线央国企，将迎来历史性机遇，得以大幅度扩充企业报表，叠加当前市场的低迷，不仅迎来高速发展，还能够换来逆周期成长。
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国泰君安认为，房企发展最重要的因素就是钱和人，然后通过地的方式来实现价值，当前环境对二线央国国企来说是重大的历史发展机遇。
1）2024年后土地仍然高度资本化，宏观信用的抓手也仍然是土地。
当前资产负债率超过85%、净负债率水平超过100%的情况确实不可持续，按照资管新规、三条红线、预售资金监管要求，行业存在持续缩表压力，预计该压力会延续至2024年，过程会有反复。但需要注意的是，即便在完成去金融化，按照当前政策的要求，房地产的金融属性依然很高，按照统计局投入产出表测算，2012年开始，地产的最大拉动项即为金融，其次为实物量，而2024年去金融化之后，行业杠杆比率也将高于2012年，也即，行业仍然处于高金融属性中。
即便预计去金融化在2024年结束，但房地产的金融属性仍然占据重要地位，对于金融属性首次超过实物量贡献的2012年，2024年后土地仍然高度资本化，宏观信用的抓手也仍然是土地。
2）优秀人才将重新分配至央国企，而增速更快、队伍更需要扩充的二线央国企，将迎来绝好的机会进行队伍完善。
激励机制差异的原因，使得优秀人才在过去10年更多的向民企集中，而在当下，部分人才将被迫重新回到人才市场，并进入到央国企中。考虑到头部央国企队伍相对完备，因此，在边际变化上，二线央国企将有充裕的空间扩充自己的队伍。
3）当前按照企业性质来决定钱的流向，给二线央国企带来历史性的发展机遇。
过去10年，民企企业的融资能力和融资意愿均比央国企更强，从房企的报表扩张速度即能看出，而且出现规模越大融资能力越强的正反馈。而当前基于风险因素，使得规模与融资能力的正相关已经不再适用于当下，反而在稳增长稳信用的背景下，企业性质成为钱去向的核心要素。因此，在过去融资落后的二线央国企，将迎来历史性机遇，得以大幅度扩充企业报表，叠加当前市场的低迷，不仅迎来高速发展，还能够换来逆周期成长。
与一般周期Gu不同，二线央国企将包含成长型机会，受益中交地产、建发Gu份等有大Gu东或者公司内资金支持的房企。
风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。