11月23日，央行、银保监会官网发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（简称《通知》）。《通知》是此前市场广为流传的金融支持房地产十六条措施的正式发布，印证了此前市场传闻的真实性。我们对此做简要解读：

　　（一）本次十六条措施覆盖面广、针对性强，政策力度显著加大，释放了金融支持房地产的政策信号。其背景有三：一是今年楼市金九银十成色不足，商品房销售端趋势性回暖的拐点仍未显现，需要政策进一步加码；二是伴随销售端迟迟未见回暖，房企信用风险还在继续暴露；三是当前商品房销售、房地产投资和涉房消费下滑，仍为宏观经济下行压力的一条主线，因而着眼于四季度及明年初稳增长、控风险，稳楼市的必要性和迫切性凸显。

　　（二）从十六条措施的内容来看，覆盖了房地产的供需两端，且供给端支持政策更为丰富，共有十三条。在对房企融资支持方面，涵盖了除股市融资外的各类融资渠道，包括商业银行贷款、政策性银行贷款、债券融资、资产并购以及信托等资管产品融资等；针对金融机构，也明确要求延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。

　　我们梳理发现，此次发布的十六条措施中，有九条为重申此前业已出台的政策措施，并非增量利好政策；有七条为新推出的政策，均为供给侧政策，主要指向强化保交楼和控制房企信用风险。

　　此番保交楼政策力度明显加大，其中包括新推出的鼓励金融机构提供‘保交楼’配套融资支持。而在其他新推出的房企支持措施中，支持开发贷和信托贷款展期对房企具有实质性利好效应，或能够有效缓解房企现金流紧张局面，这在遏制房企存量债务违约风险进一步暴露的同时，对保交楼也有积极作用。不过，延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排对提振银行加大房地产开发贷款投放的作用料将有限，需要监管层加大窗口指导力度，指导银行切实增加新增房地产开发贷款的投放规模，或推出针对房企开发贷的新的定向支持工具。我们关注到，11月21日，央行、银保监会召开全国商业性银行信贷工作座谈会，会上进一步强调疏通各类融资渠道，保持房地产融资平稳有序。同时，也有消息称央行拟发布全新的保交楼贷款支持计划，至2023年3月31日前，向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供保交楼配套资金。这表明，在鼓励银行加大房地产开发贷款投放方面，监管层已开始行动。

　　我们认为，这些措施不仅会加大四季度保交楼力度，而且还会有效缓解房企流动性压力，控制房企信用风险，缓和房地产投资下滑势头。

　　此次发布的十六条措施包括三项需求侧政策：支持个人住房贷款合理需求、鼓励依法自主协商（个人住房贷款）延期还本付息和切实保护延期贷款的个人征信权益。这些措施主要是以适度降低首付比例、合理下调房贷利率为核心，加大对刚性和改善性住房需求的金融支持力度，有利于稳定市场情绪，推动楼市企稳回暖。不过，这些措施均已在此前宣布过，严格说并非增量利好措施。

　　我们认为，就当前而言，推动房地产市场尽快回暖的重点在需求侧，其中下调居民房贷利率是关键，其他放松限购、放宽住房公积金贷款条件、适度减免房地产交易环节税费等也能起到辅助作用。我们判断，尽管11月5年期LPR报价按兵不动，但年底前仍有下调空间。这是当前支持个人住房贷款合理需求最有效的一个发力点。若各项政策调整到位，明年一季度前后楼市有可能出现趋势性回暖势头，即季调后的商品房月度销量环比稳定上升。

　　另外，十六条措施中包括两条对住房租赁市场发展的支持措施，主要是着眼于建立房地产市场调控长效机制，坚持房住不炒基调。结合其它十四项措施的具体内容，都表明当前包括《通知》在内的房地产支持政策出台，具有阶段性的急救性质，并不意味着政策面对房地产行业实施大水漫灌；未来房地产支持政策、包括房贷利率下调等措施，还将本着渐进调整的原则推进，不会引发新一轮房价大幅上涨。