北京调整了共有产权住房的节奏。

曾经的共有产权住房，大都在城市边缘。

比如房山区的六环外，外到走两步都干到河北涿州那种。周边既没有配套，也没有地铁。

但自去年开始，北京推出的共有产权住房位置越来越好，好到直接在主城区二环边。

——比如前面提到的那俩项目，一个在东城区南二环，另一个在海淀区北二环。

北京割肉一般的给出了更好的土地，剔骨一般的让出了更低的价格，谁不抢谁憨批。

除了北京之外，近两年各个城市的共有产权住房、公共租赁住房和限竞房等保障房的位置都越来越好。

诸多核心城市，拿出了主城区最好的核心地块来搞“保障房”。

比如杭州今年的供地计划中，保障房大量被安置在西湖区三墩北、西湖区之江、城北运河新城和滨江西兴等至今都在摇号抢房的热门网红版块。

糟糕，地主们开始割肉了。

为什么？为什么各个城市都开始割肉搞保障房？

正常情况下，各个地方城市都会把保障房放在城市里的犄角旮旯。

保障房这玩意儿，是不赚钱的。

保障房的低售价和低租金，不过来自于地方城市的割肉让利、降低地价。

上面要求搞，我还不赚钱，那我就拿犄角旮旯凑个数算了。

核心区的好地块，我还要留着卖高价呢。

但是前面讲过，自去年开始保障房的位置越来越好。地方城市甚至还拿出了压箱底的核心区好地，来搞保障房。

这一切都源自于2021年的一场会议！

重点来了，一定要耐心看下去！

2021年8月31日，国新办召开“住有所居”发布会。

这场会议上，释放出一个中国住房改革的目标：居者有其屋、住有所居。

乍一听，是不是很澎湃。

——老乡快醒醒，上面给咱发房子了。

然而，事实并非如此。

目标的确是“居者有其屋”，但达到目标的方式却不是“福利分房”。

这场会议，给出了具体实现“居者有其屋”的三个方向——

• 通过“公租房”，解决城镇户籍的低保低收入家庭；

• 通过“保障性租赁住房”，解决人口净流入城市的新市民和新青年；

• 通过“共有产权住房”，解决有一定经济实力又买不起房的城市居民。

买不起商品房，那就买共产房；买不起共产房，那就租公租房；连公租房都租不起，那就租廉租房。

想福利分房？那还是快放弃你这个不切实际的想法吧。

这场会议上，还有一个重大的政策转向！

此前提到住房问题，高层讲的是：“一举解决买房难的问题”。

这次提到住房问题，措辞变成了：“先解决年轻人进入城市的第一站居住问题”。

为什么会出现这样的政策转向？

高层要用最快的方式，让更多的年轻人进入城市。

十四五规划纲要中，关于中国经济增长的新动能，高层提到过一段话——

• 中国经济70%-80%的新增长动能，将诞生于以中大型城市为核心的都市圈和城市群中；

• 要加快推动年轻人进入城市，把城市人口从现阶段的60%提高到80%；

• 都市圈和城市群，将成为中国经济增长的新引擎。

为什么要倒逼着年轻人进入大城市，进入都市圈，进入城市群？

年轻人进入大城市、都市圈和城市群，又与“中国经济增长的新动能”有什么关系？

耐心听，接下来的逻辑很重要！

目前的科技创新和产业链企业，大都分布在一二线等大中型城市。科技创新和新兴行业的首批消费力，也大都分布在一二线等大中型城市。

倒逼年轻人进入大城市之后——

• 一方面，能形成人才的聚集效应和产业人口的聚集效应，提高新兴产业和科技创新的效率；

• 另一方面，大量年轻人涌入大城市之后，也为新新行业和科技创新提供了广袤的消费需求腹地。

伴随年轻人的涌入，科技创新和新兴行业产业链的生产效率提高了，消费效率也提高了。

伴随生产效率和消费效率的提高，将在大城市催生出大量的中产，进而扩大中产的规模。

伴随中产规模的扩大，高质量消费需求规模也随之扩大。

伴随高质量消费需求的扩大，又将推动新兴行业的发展研发和科技创新的成果转化。

由此——

城市化的格局，彻底形成。内循环的格局，彻底形成。

要实现以上目标的前提，只有一个：

先要有大量的年轻人进入城市，为科技创新和新兴行业提供产业人口和广袤市场。

想让年轻人进入城市，最快的办法就是：

先解决年轻人进入城市的第一站居住问题。

解决年轻人第一站居住问题的最快办法是什么？

保障房，大规模的供应各类保障房！

——先建设一批低价的共有产权住房，再建一批公共租赁住房，最后盘活一批老旧社区和城中村搞廉租房。

如此以来，

买的起商品房的，买商品房；买不起的，就买共产房；买不起共产房的，就租公租房；连公租房都租不起的，就租廉租房。

把保障房作为年轻人进入大城市的一个中转站！

• 首先，告诉你“大城市机会多、能赚钱”，驱动大量年轻人进入城市；

• 然后，告诉你“真买不起房，也没关系”，用保障房市场短期留下年轻人；

• 最后，年轻人来了、留下了，大城市科技进化和产业进化的血池就有了。

优胜劣汰中，

买得起房的留下，享受城市资源。

买不起房的淘汰，退守回乡村，那里正在“乡村振兴”，也要老乡的加入。

保障性住房，的确无法一举解决大城市的住房问题。

或许，只是想解决短期问题呢。

或许，只是想先把人喊来、短期留住、完成产业进化呢。

讲到这里，我们再回头去看前面的那个问题——

为什么近两年保障房的位置越来越好？

各个城市恨不得割肉让利，拿出最核心的位置搞保障房？

因为过去的保障房，位置太差了，年轻人不买也不租，无法实现留人的最终目的。

想要鱼儿上钩，那得先打窝再下饵啊。

近两年，伴随保障房供应越来越多，位置越来越好，就会让人产生一种虚妄的幻觉：

会不会影响商品房的价格？

年轻人都去买保障房、租公租房了，会不会引发大城市的房价系统性下跌？

我想用今天这篇文章，告诉大家一个答案：

不会！

首先，保障房只解决第一站居住问题，不能解决长期居住问题。

大城市的房产背后是什么？仅仅是一套可以住的房子么？

当然不是！

大城市的房产背后，是城市资源！

前面提到的那场去年召开的“住有所居”大会上，洋洋洒洒说了一大堆的保障性住房建设，偏偏没有提一句关于租售同权的落地，也没有提一句租房的城市资源分配……

换句话说——

通过保障房（共产房除外），是无法分享城市红利和城市资源的。

比如租赁住房的学区问题，该如何解决。

又比如保障性住房的买卖、抵押和交易问题，该如何解决？

其次，大城市核心城区的常规住宅市场，将会迎来短缺。

大城市的土地，都是有限的。尤其是核心城区，土地更加稀缺。

好，现在为了更好的留人，为了下更大的饵，各个城市拿出了最核心的地块来搞保障性住房。

这意味着什么？

有限且稀缺的核心城区土地，将不得不向无法分享城市资源的“保障房市场”倾斜。

而真正能分享城市资源、能自由流通和交易的正常商品房，将进一步被压缩供应。

也就是说，

常规住宅市场将被保障房挤压掉很大一部分供应量。

然后，请坚定看好大城市、都市圈和城市群的核心城市。

驱动年轻人进入城市也好，让年轻人为科技创新和新兴行业提供广袤市场和产业人口也罢……

这一切只是停留在大城市内部，或者是现阶段停留在大城市内部。

这个过程中，会有大量的中小市镇被抽血。中小市镇的年轻人会在抢人或赶人等政策驱使下，进入大城市。

他们进入大城市的第一站，就是保障房的血池。

在血池中，贡献劳动力，提供消费力。

有能力的，进入大城市的房价筛选门槛，留下；

熬不住的，提供一波劳动力和消费力后，退守。

以上循环中，拥有科技创新潜力和新兴行业布局的大城市，未来会迎来大量的财政扶持和人口扶持，会有大量的钱和人流入进来。

以上循环中，能最终留下来的人口，大都是经过优胜劣汰后的“卷王本王”。

如果一个城市拥有这样一大波政策扶持，其购买力又是这样一大票“卷王”，意味着什么？

这个城市的住宅市场，拥有最坚挺的房价托底。

最后，保障房真正能冲击到的是“刚需市场”和“租赁市场”。

大家想一想，“刚需市场”和“租赁市场”的客群是什么人？

实在买不起房，被迫无奈上车的没钱人，其购买力极为贫瘠。

过去他们没得选，只能选价格更低、位置更偏、品质更差的老破小、城市远郊、绝对刚需盘。

现在突然有的选——

是不是公租房也不错，位置还更好？是不是共产房更好，还在核心区？

被保障房分流和冲击的市场，就是“绝对刚需市场”和“租赁市场”。

最后的最后，我想告诉大家一句话，希望诸位都品一品。

不久的将来——

租赁市场和商品房市场将分裂成两个主体，刚需市场和改善市场也将分裂成两个主体。

刚需不涨，改善猛涨，正常。

租金不涨，房价猛涨，也正常。