近期，在大盘整体疲软的形势下，最火热的版块非城中村改造莫属，老一批的房地产、基建、园林绿化概念股票成了饥渴资金的宣泄口，可谓沾边就涨。

此次城中村改造聚焦大型、特大型城市，目的是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展，模式里最核心的表述是“要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。”特意强调了不同于大拆大建和房地产开发，要逐步向细微化、针对性改造过渡，以提高居民居住质量、治理居住安全隐患为前提。

不大拆大建，如何快速更新？既要改善城市形象、传承城市记忆，又要兼顾产业迭代和居民美好生活，多种需求如何同步满足？我们仔细看看其中的关键词，扩大内需、民间资本、新业态、可持续运营。我想有个网络热词或许给出了旧城改造的高效方案——城市软装，即通过有效的资金投入和有限的改建，加强市政设施、改造城镇老旧小区、健全基本公共服务、做好历史文化保护传承，为当地的城市空间提升“质量”，带动更深层次的社会发展和经济发展。

一、旧城改造的深度方案

旧城改造表面是城市界面更新，内里是城市发展理念更新，曲江文旅虽然主业是文旅运营，但照样有园林绿化业务，与旧城改造概念有着很高的契合度。我们直接来分析，曲江文旅是怎么就是旧城改造的高效方案。

无论是早期的丁真，前段时间火了一把的淄博烧烤，还是现在依然有热度的贵州村超，给了我们一条重要启示：比起拆拆建建，更能带动一地一城提升的是文旅IP。这是城市软装的核心要义。因为不是所有城市的老城区都有历史文化资源条件，但淄博烧烤和贵州村超的成功树立了一个很好的示范，没有资源依然可以有IP，思路决定出路。从zzj会议看旧城改造，难道曲江文旅不是为这个概念量身定制的标的吗？

文旅IP运作能力不用多说，2023“陕西年度十大IP评选”曲江就有大唐芙蓉园、大唐不夜城、皮卡晨、曲江花月宴、盛唐密盒等5个项目上榜，此外还“走出去”与温州雁荡山、山西大同、乐清北大街、烟台芝罘、海口、沈阳等地合作，提供文化旅游策、规、投、建、营的经验，不再赘述。

二、拉动内需的城区实践

简单改善居住环境还不能形成业态，想要持续性发展，就要打造更多参与型业态，寻求一个“为文旅景区营造网红打卡地，为城市和商业空间美化更新、帮各大城市搞活夜经济”的城市更新一站式解决方案，而曲江文旅就是“城市软装”最具代表性的标的。

三、热点叠加的潜力标的

看概念，“旅游酒店餐饮”归属于大消费，体育概念与大运会、亚运会等联动，作为丝绸之路起点还有“一带一路”概念，所有的概念与zzj会议强调的内容都有深层次呼应和共振。

看热点，据零售平台美团数据，自7月8日《长安三万里》开播十天以来，西安当地各类业务数据亮眼。饮食方面，省外游客到店餐饮堂食订单量同比增长387%。住宿方面，外省来西安的酒店和民宿订单量同比增长339%。门票方面，省外游客的旅游订单量同比增长超28倍。其中，人文古迹、展览馆和动物园的订单量位列前三。

同程旅行数据也显示，受益于影视剧热播及暑期亲子游、学生游等叠加影响，7月10日至7月19日，同程旅行平台上西安相关关键词搜索热度显著增长，环比上涨近5倍。从旅游产品来看，仅7月10日至7月19日期间，西安酒店预订量已超过6月整体预订量，景区预订量较6月同期上涨116%。其中，秦始皇帝陵博物院、陕西历史博物馆、大雁塔、长恨歌等热门景区及演出一票难求。

看恢复，今年第一季度，曲江文旅实现营收3.26亿元，较上年同期增加65.14%；实现归母净利润912.34万元，经营活动产生的现金流量净额3472.58万元。据悉，一季度营业收入较去年用大幅增长，主要为曲江文旅在报告期内的大唐芙蓉园新春灯会、海洋极地公园门票收入、体育赛事收入、演出等项目收入较上年同期增加所致。经营活动产生的现金流量净额增长，则是由于销售回款较上年同期增加所致。

整体调整时间够长，市值不大，值得高看一眼。

参考阅读：

1.城市软装，为啥是下一个千亿风口？

https://baijiahao.baidu.com/s?id=1739304681563594453&wfr=spider&for=pc

2.与曲江文旅全面合作，烟台老城区会焕发怎样的活力？

https://www.163.com/v/video/VCCEOSER1.html

3.打造文旅新IP，曲江持续“保鲜”的秘诀在这里https://baijiahao.baidu.com/s?id=1770621555023671945&wfr=spider&for=pc

4.《长安三万里》带火西安暑期游，“没见过这么离谱的人流量”https://baijiahao.baidu.com/s?id=1772258886589993837&wfr=spider&for=pc