背景：2023年以来进入十四五规划中后期，地方国资重组整合开始加速，近期已经显示在市场体系中，改革开放45周年也即将到来，经济会议预期等等重大事件，推动央企、地方国资。

同时，地产板块（经济要想改变，地产一定要解决，但是怎么解决，就如同市场一样一直有预期一直没办法，预期会有极大政策出台以维持经济维稳——先立后破。所以其中国资央企地产仍有更大市场空间）

沙河股份投资逻辑一：直属深圳国资的最小盘的壳资源——000014

沙河股份（000014.SZ），大股东为深业集团，实控人为深圳市国资委（持股34.02%），公司目前市值28亿，自由流通市值16.8亿，是目前深圳国资直属上市公司中最小盘壳资源，公司正式员工人数仅109人，属于典型大集团小公司特征。

最重要的是公司目前除了即将开发完成的项目外，已无其他土地储备。即在开发完成现有地产项目之后，公司地产主业已无土地可开发，只有近8亿现金，重组形势明显。

 

沙河股份投资逻辑二：年报业绩预计扣非十倍预增——2023年地产板块业绩最优秀企业

尽管其地产业务简单，所在房地产行业2023年受大环境影响严重，但是其今年半年报显示，净利润为4.39亿元，扣非净利润同比增长十倍，通过其中报观察，最后的地产项目已经于2023年6月底竣工备案，该部分项目预计将与年底完成结转贡献利润。并且提前完成年初经营计划，目前估值PE为4倍。（全房地产板块动态PE估值最低，没有之一）

年中开发项目进展：

剩余开发项目年初计划：

今年提前完成所有项目竣工，顺利的话年底将实现项目清盘，那么在全部主业项目已经清盘且手上再无地产项目储备的条件下，明年公司账上只有18亿现金＋总部物业资产，原主业端所有资产已安排。

沙河股份投资逻辑三：同一大股东旗下优良资产（深免集团）待注入

1.2019年，深创投与深业集团、深免税集团投资创立中美基金用于跨境并购业务。

2.年初，免税集团尤江伟董事长与深业集团吕华董事长共同现身参与乡村产业振兴相关项目活动，众所周知，这种消费类活动与深业集团（地产业务）是没有什么关联度。

3．深免税集团确定加快上市动作

2021Q1交流会，曾透露加快上市工作计划，疫情过后，动作应该更加快速，而集团型非股改企业，通过资产重组形式上市基本是确定的（以海汽集团、格力地产为例），同时今年在国改方面也有所动作（来源深免官网）。

同时，2023年是一个十分重要的节点：深免集团领导班子即将在今年年底替换，而作为深圳国资委旗下唯一k资源（除含B股公司之外）。

沙河股份投资逻辑四：深免集团估值

深免集团架构：

重点上市规划：2023年6月公告的2022年度工作中表示已经做好资本运作前期准备，拟将集团核心资产证券化：（深免集团年度报告）

深免集团积极开展资本运作前期准备工作，并与多家券商机构积极沟通，探索证券化发展道路，最终拟对整体资本运作分成两条路径完成，做并购重组的同学们应该懂的其中信息。

深免集团估值：

按疫情前经营情况为主，2019年（非历史最佳年度），营业收入30.13亿元，实现利润7.09亿元，以同行业中国中免目前动态PE（25倍），即合理估值为175亿元。

个人总结

目前，作为全行业估值最低、资产最佳、背景极优的国资企业，沙河在手项目今年实现清盘并无后续储备项目，实控人旗下优质资产深免集团已判断有拟定重组证券化路线且已做好前期准备等等方面来看，2023年12月深免集团即将完成换届或能推动这一动作加速推进，随着改革开放45周年（1218）的临近，沙河股份的资本春天或已经到来。

 

 保利发展今日晚间公告大额增持和回购计划，侧面体现出央企地产的低估性，同时中交地产也披露定向融资计划，预计未来1.重组转型，剥离房地产；2.集中收购，地产整合；

重组转型的还有比如：南国置业（央企）等，多挖掘其中财报经营计划，转型预期一直都在：

 经济增长很难、但是我国想实际性实现增长，前提是解决地产问题，预计后续地产端口也会有更加重大的政策出台以刺激市场。  国改预期愈演愈烈(四川金顶)，叠加重组的个股将更加预期强烈。如：沙河股份、深振业A、南国置业、空港股份、大龙地产等等。

注意投资风险，祝福老师们十二月最终长红！