估值弹性更大，物业会比房地产更快进入配置期？-韭研公社

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估值弹性更大，物业会比房地产更快进入配置期？

tony2001

中线波段

2022-11-16 11:39:23

申港证券指出，从历史来看，物业服务企业的估值普遍高于房企，在经济转暖、政策落地的基础上，未来物企估值有望率先修复。
11月15日，港股物业股集体大涨，融创服务大涨37.1%，旭辉永升服务大涨26.41%，世茂服务大涨逾24.41%。A股物业股中天服务4连板。

中信证券认为，近期的系列房地产政策是精准而渐进的，政策一方面积极推动销售复苏，一方面注意阻断信用风险的传染，行业可能出周期性复苏。

而申港证券指出，从历史来看，物业服务企业的估值普遍高于房企，资本市场给予物企较高溢价的主要原因为：物业服务业务拓展增速快、轻资产、低负债率、现金流稳定、行业发展空间广阔等，在经济转暖、政策落地的基础上，未来物企估值有望率先修复。

万亿增量市场空间

据行业媒体亿翰智库，一直以来房地产企业的经营方式是通过商品住宅的开发与销售，实现业绩的增长，物业只是企业的附加业务，规模比例比较小。很长的一段时期内，房地产企业只是将优质的物业服务作为营销的一种手段，目的还是服务于商品住宅的销售。

但在行业转型的背景下，物业行业受到国家政策的支持，也得到了资本市场的青睐，上市企业纷纷获得高估值，物业企业的发展方向被指明。

银河证券指出，相较于房企地产开发，物管行业具有轻资产、低负债率、现金流稳定的优势且不受行业周期性波动影响，这决定了行业较高的估值下限水平；而物管公司优质的服务水平带来的品牌效应为业绩增长提供有效背书，企业品牌力决定估值顶。

市场空间方面，存量市场物业面积占比33%，在管面积远远未达天花板，仅基础物业服务就有近万亿级市场待开拓；增量市场方面，预计2030年市场规模达2.5万亿，增量规模近1万亿。

同时，据光大证券研报，物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/疫情常态化防控/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。

此前10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》进一步打开行业空间；“十四五”规划首提物业行业，智慧物业引领未来；规范型政策向鼓励型政策转变，物业费动态定价逐渐推行；老旧小区改造为市场带来增量空间。

物企估值有望率先修复

据申港证券研报，从历史来看，物业服务企业的估值普遍高于房企，资本市场给予物企较高溢价的主要原因为：物业服务业务拓展增速快、轻资产、低负债率、现金流稳定、行业发展空间广阔等。

申港证券认为，从地产政策端来看，“保交楼”目标清晰，纾困政策正在持续落地，助力地产周期探底回升，叠加经济企稳回暖，预计地产也将企稳回暖。

从物业政策端来看，今年1月，住房城乡建设部发布了《关于印发完整居住社区建设指南的通知》，提出了物业管理全覆盖和健全社区管理机制的实操方法，而增量市场新建住宅绑定物业的趋势不改，未来几年，推进全国居住社区、尤其是存量老旧小区走向物业管理全覆盖，是政策明确的指引方向，是行业发展的趋势。

综合上述，申港证券称在经济转暖、政策落地的基础上，未来物企估值有望率先修复。

民生证券认为，在未来相当一段时间内，物业管理行业仍将与地产开发高度相关，一方面，随着地产行业的调整持续深化，物企的基础服务业务与业务可持续性将仍为首要影响因素；另一方面，物企的独立性持续增强，业务与财务状况变得越来越“干净”，具备走出独立行情的基础，物业板块已进入最佳配置期。

行业有哪些外延发展想象空间？

申港证券指出，随着物业服务边界不断扩张，独立性增强，未来受关联方影响较小的城市服务、养老服务等业务将为物企带来新的增长动力。具体来看：

1)物业+城市服务：从环卫服务到积极参与智慧城市建设。

“空间即服务”，多数物企以环卫服务为切入点进军城市服务，成为物业企业边界扩张的标志性举措。从TOP15营收物企2022年中报披露城市服务业务数据的5家物企来看，城市服务业务收入加权平均增速达到了65.96%，业务收入高速增长。

由于物企多为轻资产运营，而城市服务招标大多对资质、重资产设备、同类项目业绩等有要求，故物企切入环卫领域多以并购环卫公司为主。申港证券认为，城市服务业务受关联方影响较小，是物业服务边界扩张的又一重要领域。