深圳城中村实施意见有何值得关注之处？
夜长梦山
2024-01-08 09:45:58
【华泰地产】深圳城中村实施意见有何值得关注之处？
1月4日，深圳市规自局和住建局联合发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿），明确深圳城中村改造需遵循的基本原则、改造范围和工作流程，并且提出政策衔接规则。12月以来央行重启PSL投放，广州通过《广州市城中村改造条例》并启动房票安置试点，中央支持和地方落实正在逐步共振，我们预计城中村改造进程有望提速。
关键点一：强调政府主体责任，有助打通“堵点”。与深圳此前“政府统筹、市场运作”的城中村改造模式不同，本轮改造更加强调政府的主体责任，明确政府定政策、划范围、分类别、编规划、做标准、抓统筹、强监管的职责，或将意味着本轮改造在规划编制审批、拆迁补偿安置等容易产生“堵点”的领域，推进效率有望显著提升。
关键点二：四类项目优先纳入拆除新建范围。《实施意见》将四类城中村用地优先纳入拆除新建范围：1、位于国民经济和社会发展规划、国土空间规划、各类专项规划等确定的重点功能片区、重点发展组团、轨道枢纽地区的；2、位于国家、省、市等各级重大民生项目、重大基础设施范围的；3、位于20大先进制造业园区、重大产业项目范围的；4、存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差、社会治理难等突出问题，或经相关部门评估亟需实施改造的。
关键点三：降低意愿征集门槛，提升改造效率。《实施意见》明确，深圳拆除新建类城中村改造需经物业权利人三分之二以上同意，并经原农村集体经济组织继受单位同意后方可实施。相较此前“单一地块需经专有部分面积占比75%以上的物业权利人且占总人数75%以上的物业权利人同意（旧住宅区地块更是要求双95%），多个地块还需物业权利人同意更新的面积不少于总用地面积的80%”，本次取消面积要求、降低比例要求，项目推进的门槛显著降低，改造效率有望提升。
关键点四：拆整结合类拆除比例不超过30%，拆除新建类可能更高。《实施意见》提出，整治提升（含拆整结合）类项目，“局部拆建应以栋为基本单位，涉及的拆除用地面积之和（含零星纳入的空地）原则上不超过拆整结合类城中村改造项目总用地面积的30%”。可能意味着拆除新建类项目，拆除用地面积之和（含零星纳入的空地）可以超过30%。
关键点五：整治提升项目强调“建管一体长效治理”，有望加速“物业进村”。《实施意见》提出，“区政府引导村股份公司引进或自行成立物业服务企业，采用菜单式物业管理、村股份公司兜底等多种方式推进物业进村全覆盖。结合‘物业城市’改革，探索由实施城中村整治提升的企业承接日常物业管理，统筹运营和管理，加强整治提升成果后续管理运营及维护更新”。深圳市于19年末启动“物业城市”试点，根据克而瑞的数据，截至23年5月已有37个街道进行物业城市项目招标，覆盖率达到50%，万物云、招商积余、华润万象生活等头部物管公司皆有参与。本轮城中村改造有望为自身具备城市服务经验，同时关联房企具有城改能力的物管公司，创造提升管理面积和密度的机会。
1月4日，深圳市规自局和住建局联合发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿），明确深圳城中村改造需遵循的基本原则、改造范围和工作流程，并且提出政策衔接规则。12月以来央行重启PSL投放，广州通过《广州市城中村改造条例》并启动房票安置试点，中央支持和地方落实正在逐步共振，我们预计城中村改造进程有望提速。
关键点一：强调政府主体责任，有助打通“堵点”。与深圳此前“政府统筹、市场运作”的城中村改造模式不同，本轮改造更加强调政府的主体责任，明确政府定政策、划范围、分类别、编规划、做标准、抓统筹、强监管的职责，或将意味着本轮改造在规划编制审批、拆迁补偿安置等容易产生“堵点”的领域，推进效率有望显著提升。
关键点二：四类项目优先纳入拆除新建范围。《实施意见》将四类城中村用地优先纳入拆除新建范围：1、位于国民经济和社会发展规划、国土空间规划、各类专项规划等确定的重点功能片区、重点发展组团、轨道枢纽地区的；2、位于国家、省、市等各级重大民生项目、重大基础设施范围的；3、位于20大先进制造业园区、重大产业项目范围的；4、存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差、社会治理难等突出问题，或经相关部门评估亟需实施改造的。
关键点三：降低意愿征集门槛，提升改造效率。《实施意见》明确，深圳拆除新建类城中村改造需经物业权利人三分之二以上同意，并经原农村集体经济组织继受单位同意后方可实施。相较此前“单一地块需经专有部分面积占比75%以上的物业权利人且占总人数75%以上的物业权利人同意（旧住宅区地块更是要求双95%），多个地块还需物业权利人同意更新的面积不少于总用地面积的80%”，本次取消面积要求、降低比例要求，项目推进的门槛显著降低，改造效率有望提升。
关键点四：拆整结合类拆除比例不超过30%，拆除新建类可能更高。《实施意见》提出，整治提升（含拆整结合）类项目，“局部拆建应以栋为基本单位，涉及的拆除用地面积之和（含零星纳入的空地）原则上不超过拆整结合类城中村改造项目总用地面积的30%”。可能意味着拆除新建类项目，拆除用地面积之和（含零星纳入的空地）可以超过30%。
关键点五：整治提升项目强调“建管一体长效治理”，有望加速“物业进村”。《实施意见》提出，“区政府引导村股份公司引进或自行成立物业服务企业，采用菜单式物业管理、村股份公司兜底等多种方式推进物业进村全覆盖。结合‘物业城市’改革，探索由实施城中村整治提升的企业承接日常物业管理，统筹运营和管理，加强整治提升成果后续管理运营及维护更新”。深圳市于19年末启动“物业城市”试点，根据克而瑞的数据，截至23年5月已有37个街道进行物业城市项目招标，覆盖率达到50%，万物云、招商积余、华润万象生活等头部物管公司皆有参与。本轮城中村改造有望为自身具备城市服务经验，同时关联房企具有城改能力的物管公司，创造提升管理面积和密度的机会。
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