宋博团队关于2024年房地产展望分享，和我们观点基本一致，调整应该远没结束。【详细参考昨日电话会：2024年房地产展望】

原因有三点：

1、房子还是太贵。以前房价是成长股，市场可以按照PE给很高的估值，但现在房子没有涨价预期了，就只能回归其价值属性，既我们常说的租售比。一线城市租售比1.3%-1.6%之间，明显偏贵估值，和30年国债收益率持续倒挂；2023年核心区1.3%，非核心区1.5%，欧美租售比都在4%以上，纽约、东京、伦敦租金高于30年国债。未来随着收入、人口结构变差，国内房地产大概率要向价值股切换，租售比逐渐向国债收益率靠近。

2、 市场预期偏弱。房地产市场存在“买涨不买跌”的特征，在估值消化完成之前，房价持续地下跌反过来还会在房地产市场产生降价预期。截至2023年三季度末，接受调查的储户中，认为房价将下跌的占比为16.5%，较2021年二季度末提升6.5个百分点。

对于一个下降通道的资产，大家都愿意等。

3、 库存水平偏高。截至2023年11月，新房广义库存（仅住宅）约为16.3亿平方米。目前全国空置二手房超过40亿平，（住建部原副部长仇保兴“当前我国住房空置率达到15%”），有效库存算20亿。再加上房地产待开发面积形成的供给，房地产行业的整体库存去化至少还需要三年。

以上三大矛盾应该长期且持续，房地产行业要企稳回升，关键或是要住房估值消化到位或者库存显著降低，进而促进房价预期见底。