房地产产业链复盘深度-韭研公社

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房地产产业链复盘深度

夜长梦山

2023-06-28 12:37:08

【申万房地产】房地产产业链复盘深度：大变革下的新起点与新机遇，重申看好&强CALL优质房企（袁豪/陈鹏）

1、房地产：销售前瞻、拿地滞缓、竣工暂时修复，预计竣工>销售>开工表现从总量视角看，销售是最前瞻性指标，销售从2014-18年去库存阶段领先拿地，到18年后销投同步化，往后看中短期销售领先拿地，长期平衡状态下销投仍将同步化；而拿地领先新开工6-9月；开工领先竣工2.5年时间。我们判断23年竣工表现>销售>开工，预计2023年公布值口径同比：开工-18.1%、竣工+11.2%、施工-6.6%、投资-6.7%、销面+0.6%、销金+3.7%，计算值口径同比：开工-18.6%、竣工+10.7%、施工-6.7%、投资-11.9%、销面-7.1%、销金-1.5%。

2、产业链：房地产产业链贯穿地产施工始终，后续可相互印证数据科学性我们使用多个行业指标来研究地产链关系，发现：1）工程机械方面，挖机和地产新开工强相关。2）建筑材料方面，螺纹钢和新开工、施工均相关，水泥、铝合金和施工相关，玻璃、五金、基础建材和竣工相关。3）家居消费方面，空调、冰箱、洗衣机和竣工强相关，与二手成交趋势相关；乘用车与竣工强相关，由此前滞后竣工1.5年调整为1年。4）燃料能源方面，动力煤销量与开工具备相关性。从逆向思维看，产业链指标可反向验证房地产数据科学性。

3、周期复盘：地产预期政策强弱，开工预期反弹力度，竣工预期交付确定性 1）通过对过往三轮周期复盘，我们发现房地产板块收益和基本面下挫幅度、政策刺激强弱水平相关；开工链板块与开工、拿地指标关联性更高，收益水平取决于新开工的预期反弹力度；竣工链板块行情启动与地产板块具备一致性，二手成交回升也会有正向推动效应，板块前期依赖估值提升、后期享受基本面改善，持续性更好。2）展望本轮周期，房地产市场格局继续优化，周期结构行情更为明显；开工走势仍具压力，短期会限制板块景气度；竣工链板块有望底部反转。

4、投资建议：当前政策宽松基调确定，地产链估值具备更强吸引、配置性价比高；开工短期承压仍会限制开工链板块景气度，竣工链板块有望底部反转。房地产板块方面，预计优质房企将受益于政策放松和格局优化双重利好。维持地产“看好”，推荐：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；并维持物管“看好”，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象，关注：招商积余。