念念不忘，必有回响——预售资金传闻点评

今天市场传闻监管部门正起草规定放宽预售资金监管，我们第一时间求证，了解该信息内容可能并不完全属实，但方向应该没问题。我们理解当前时点房地产预售资金监管政策很难大幅放松，但结构性纠偏是合理的。因此对于房地产行业而言，我们认为有几点信号非常值得重视：

政策终于从金融端迈向需求端：相信过去一段时间无论是调研还是约谈，房企对于监管政策最大的诉求是预售资金监管适度宽松，以免造成次生的资金压力传导，但很长一段时间大家只看到央行为代表的金融层面支持，而需求层面鲜少涉及，才造成无论是产业还是资本市场都信心缺失。此次的信息无论执行力度多大，都反映了市场的“念念不忘”，终会有“回响”，市场的诉求不会成为空喊。另外也意味着政策的协调配合也更加全面，未来金融和需求的政策联动将更多；

选在一个重要的时点：1月一方面是一年之初，同时也是房企债务到期规模最大的一个月，我们预判在没有政策改变的情况下，房地产各项指标都会面临快速下行，而政策在1月份就做出调整，“稳预期”、“稳增长”的意味非常明确，政策宜早不宜迟，越早作出改变，就越有希望改变房地产行业全年曲线；

地方预售资金政策有纠偏的空间：据我们此前整理和调研，全国各地预售资金监管并没有统一的框架，这就造成不同城市之间的执行并不相同，尤其有违约房企项目的地方政策往往较严，甚至有地方存在一刀切，所以在很多地方政府预售资金监管政策存在纠偏的可能性，比如因企施策、调整过高的预售资金比例等，可以关注后续城市的细则；

2022年“稳增长”预期下，想象力可以更大一些：去年9月份以来，我们可以清晰看到房地产政策的改善路径：按揭贷款宽松——开发贷支持——并购服务支持——降息降准——预售资金的潜在纠偏，后续我们相信地方政策的改善也将迟早出现，向“稳增长”迈进。

从金融端到需求端，房地产政策逻辑更加顺畅，板块估值尽享修复盛宴，当前建议继续关注：1）A股开发：金地集团、万科、华侨城、中交地产、滨江集团、新城控股、金科股份等；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股等；3）物管公司：保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、中海物业、新大正等；4）转型房企：华联控股、鲁商发展等。