【中金不动产与空间服务】绿城中国：基本盘稳固，股价技术性回撤进一步增厚安全垫

🏠公司股价于10月20日回撤12%，我们认为除9月销售表现暂时走弱外，技术性因素或也加剧股价波动。考虑到公司资源盘面扎实、央企股东信用背书、及经营提质增效，我们仍看好其中长期增长弹性领跑同业。短期维度，我们预计公司四季度有望追赶销售进度、全年销售3100亿元（总口径，对应自投销售2200-2300亿元）目标达成确定性较高，支撑业绩兑现。公司当前交易于4.5/3.8倍2022-23年P/E（央国企同业当前2022年P/E为5-7倍），股价回撤进一步增厚安全垫。今明两年股息率为8.1/9.3%。重申跑赢行业评级和目标价20.92港币（7.5/6.4倍2022-23年P/E，70%上行空间）。

🏠料全年销售表现将维持行业领先身位。公司1-9月自投销售额同比下降29%至1423亿元，其中9月单月销售额同比下降40%至157亿元、暂时转弱，主要受推货节奏影响（三季度整体销售额同比下降10%，新供货主要集中在7、8月，9月新盘较少），且去年同期基数较高（去年9月为2H21销售额最高的月份）。我们估计公司四季度新增供货约750亿元（9月末滚存为1200-1400亿元），货量较为充裕，重点布局杭州、北京和西安等城市。我们建议投资者下阶段重点关注公司四季度月度销售趋势。

🏠聚焦高能级核心城市积极增储。公司上半年拿地积极、权益口径强度达64%，尽管三季度拿地节奏边际放慢，1-9月拿地强度仍达58%、在覆盖房企中居于前列。公司今年以来拿地更聚焦杭州、北京等核心城市、1H22占比为54%/24%（按土地货值），1-9月新增货值1010亿元，其中一二线城市占比达92%，对比2021年为78%。得益于严格的投资纪律，新地块整体质量较高：我们估计权益比例达80%（当前销售端权益比约55%），平均净利率为8-10%。截至1H22，公司未售货值可覆盖约2.5年销售，土储中76%位于一二线城市，前十大核心战略城市占比51%。

🏠第一大股东支持下融资端优势稳固。得益于第一大股东（并表单位）对融资端的支持，公司信用评级及展望稳定，上半年共发行176亿元境内债券（平均成本3.33%）和5.5亿美元境外债，1H22平均融资成本为4.5%、具备竞争力。此外，公司债务结构健康、并主动进一步优化，截至中期其有息负债中银行借款占比达66%、高于大多数同业，6-8月公司提前偿还4亿美元银团贷款，公司计划其剩余的25亿境内永续债于今明两年置换完毕。

🏠我们维持盈利预测，预计公司2022-23年归母核心净利润为59/70亿元，对应同比增速为30%/18%。