●招商积余(001914)：资源禀赋优势突出，“沃土云林”模式加速落地，“大物业”战略发展强化

摘要：

公司以建设成为“中国领先物业资产管理运营商”为目标，积极稳妥推动“12347”战略落地，发展物业管理及资产管理两项核心业务，构建“沃土云林”商业模式，提供全业态、全价值链、全场景综合解决方案。

平安证券杨侃预计公司2022-2024年EPS分别为0.62元、0.79元、1.00元，当前股价对应PE分别为27.7倍、21.8倍、17.3倍，首次覆盖给予“推荐”评级。

正文：

公司简介

招商积余为招商局集团旗下从事物业资产管理与服务平台企业，2019年重组上市，为A股物管稀缺标的。公司以建设成为“中国领先物业资产管理运营商”为目标，积极稳妥推动“12347”战略落地，发展物业管理及资产管理两项核心业务，构建“沃土云林”商业模式，提供全业态、全价值链、全场景综合解决方案。2021年末管理项目28亿平米，覆盖城市超百座，管理规模行业领先。荣获2O21蓝筹物业百强企业TOP3、2021中国物业服务企业综合实力TOP6、2021中国物业服务企业上市公司TOP6。

公司股权结构

央企物管领先者，大物业+大资管双轮驱动

招商积余为招商局集团旗下物业资产管理与服务平台，2019年重组上市，属A股物管稀缺标的。2021年末管理面积2.8亿平米，处央企物管领先水平。公司以建设成为“中国领先物业资产管理运营商”为目标，发展物业管理、资产管理两项核心业务，2021年收入贡献93.6%、5.3%，毛利润贡献77.7%、21.4%。物业管理以“沃土云林”商业模式为依托，持续向好发展。商业运营2021年末在管商业项目（含筹备）44个，初具规模。

资源禀赋优势突出，全业态市场化能力显著

公司控股股东招商蛇口实力雄厚，多维度支持业务发展，包括积极销售保障短期交付，土储充足支撑中期扩张，持有物业“双百”战略推动资管业务持续突破。长远来看，招商蛇口有望受益房地产格局优化，为公司规模发展带来更大想象空间。实控人招商局集团生态资源丰富，利于在增值服务等业务层面形成协同。此外，公司具备较强市场化发展能力、全业态综合服务能力，行业竞争加剧下有助于强化综合实力、保障份额获取。2021年第三方管理面积占比67.7%，住宅、非住宅管理面积占比41%、59%;第三方管理面积1.9亿平米，处行业领先水平。

“沃土云林”模式加速落地，“大物业”战略发展强化

公司根据行业形势研判，结合自身发展优势、能力与资源禀赋，强化“大物业”战略发展选择，提炼并推动“沃土云林”商业模式落地。其中，宽厚“沃土”为深耕物业基础管理服务，逐步实现高密度布局，以规模化发展形成集约效应;广袤“云”层为依托旗下到家汇平台增值业务，充分发挥招商局集团资源协同，延伸线上业务至物业管理各领域;茂密盛“林”为培育全国性专业公司，与基础物管沃土紧密结合，带动专业服务持续壮大。2021年基础物管服务、平台增值服务、专业增值服务占物业管理收入比例为78.8%、2.7%、18.6%，占物业管理毛利润比例为76.5%、1.1%、22.4%。

外拓成绩亮眼，多路径发展增添强劲动力

公司市场化拓展能力一直名列前茅，本年度外拓力度继续加大，新签项目合同额快速增长。公司全年实现新签约合同金额30.50亿元，同比增长24%，增速较去年同期+13pct，新签合同额中来自母公司6.5亿元，占比仅为21.31%，对母公司依赖程度逐步下降。拓展方式来看，除招投标外，公司通过多路径实现增长，“总对总”及合资合作模式新签年度合同金额同比增长分别为133%、298%。2021年底，收并购市场上实现突破，先后完成对上航物业、南航物业股权收购，以及对汇勤物业增资扩股，拓宽了标的获取渠道，为稳定可持续发展扩充了资源基础。

轻重分离积极推进,提质增效成果可期

公司2022年初确定转让深圳中航城、昆山中航、赣州九方三家公司股权，轻重资产分离迈出实质性步伐。2021年聚焦业务痛点，落地100余项改善举措;同时围绕组织整合、人效管理、队伍建设、机制建设，深入推进内部融合。伴随业务及管理能力提升，预计公司盈利能力、业务获取能力亦有望随之提振。

盈利预测及投资建议

公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构;轻重资产分离迈出实质性步伐，深入推进内部融合，提质增效成果可期。预计公司2022-2024年EPS分别为0.62元、0.79元、1.00元，当前股价对应PE分别为27.7倍、21.8倍、17.3倍，首次覆盖给予“推荐”评级。

来源：

平安证券-招商积余(001914)-《央企物管旗舰，内外兼修行稳致远》。2022-3-30；

银河证券-招商积余(001914)-《多路径拓展助力增长，轻重分离积极推进》。2022-3-22；