【不动产与空间服务】A股房企业绩回顾：多维度分化延续

全A房企整体盈利跌近七成，国央企业绩表现与财务质量优势明显。1）利润表：前三季度125家A股房企（申万行业）整体归母净利润同比下滑68%，其中国企合计盈利548亿元（同比下降32%），民企合计亏损266亿元（上年同期盈利67亿元），盈利能力分化明显。2）资产负债表及现金流量表：前三季度国央企/民企经营性现金流入总额分别同比下降32%/44%，融资性现金流入总额分别同比下降11%/62%，带动期末在手现金同比收缩10%/ 24%，国央企受益于更强劲的现金回款和融资端优势维持现金流相对稳健。

覆盖房企业绩下滑约四成，利润率压力持续释放。我们覆盖的A股房企前三季度竣工交付积极，带动营业收入同比提升6%，但税后毛利率/归母净利率分别同比下滑2.7/2.1ppt至10.6%/2.7%（1H22分别为16.7%/4.9%），致归母净利润同比下降41%。其中优质龙头房企仍能维持业绩平稳或有增长。

行业销售未现明显回暖，全年销售、盈利指标料整体承压。10月新房销售面积同比跌幅较9月走阔7ppt至24%，房地产投资、新开工跌幅亦未见明显收窄，行业供需两侧尚待恢复。尽管多数房企4Q22新推货值较充足，但考虑到市场整体承压带来去化率的不确定性，我们预计其全年销售额可能低此前预期。部分房企反馈今年销售毛利率约20%，略低于2021年，但今年拿地毛利率已有改善（平均恢复2-5个百分点），我们预计重点房企结算利润率今年仍面临下探压力，但有望于2024年企稳。业绩方面，我们预计头部优质房企有望通过“以量补价”的方式以结算收入增长对冲利润率下滑，从而录得稳健盈利增长（预计11家重点房企全年业绩增长2%），其余房企受利润率下行、计提减值等负面因素影响业绩或仍承压。

企业间强分化态势延续，均好型优质房企有望率先跑通份额提升逻辑。前三季度我们覆盖的重点房企销售金额同比下降26%，优于行业平均水平（百强房企平均-46%）。国央企与优质民企在财务优势的支撑下维持相对稳健的投资力度（前三季度拿地强度约32%），而其余弱信用房企已基本停止拿地。前三季度国央企销售和拿地份额已分别上升至41%和75%（2021年为28%/46%）。往前看，我们预计在土储和财务端有优势的房企将率先跑通份额提升逻辑，实现报表的稳步扩张，而财务承压房企后续现金回笼及再融资压力较大，缩表进程料进一步加快。

伴随行业供需两端政策逐步加码，我们认为行业基本面有望于4季度逐步筑底、缓慢复苏。在此过程中，财务稳健、土储优质、拿地积极的均好型房企将率先进入规模扩张和稳健扩表的良性循环，企业分化加剧、“强者恒强”格局凸显。我们建议投资者把握优质企业超跌布局窗口期，推荐标的：A股-招商蛇口、保利、滨江、华发、建发股份、首开、万科、金地。