市场无需过度悲观，关注国央企底部反弹机遇
夜长梦山
2023-05-29 19:56:33
【信达房地产】市场无需过度悲观，关注国央企底部反弹机遇
今年以来，地产板块的投资情绪随行业销售表现波动明显。尤其是进入4月份后，行业成交数据高位回落，百强房企销售总额单月环比负增，市场信心受到扰动，板块的表现也遭遇了一定的负面影响。进入5月份以来，销售环比走弱趋势延续，政策的释放空间（5月以来各地出台的房地产政策不达4月半数）和作用效果相对有限，叠加经济复苏和收入信心的修复不及预期，以及部分城市二手房挂牌量迅速增加造成市场恐慌情绪，因此导致对行业基本面的预期进一步走低，甚至对此前核心热点城市的后续销售去化产生严重担忧心态。这种恐慌情绪对板块表现产生了明显的负面冲击，申万一级房地产指数创近一年以来新低水平，部分优质头部国央房企的估值表现也处2022年以来的底部区间。我们认为当前市场的交易预期过于悲观，以至于造成了对优质标的的误伤。
此前我们一直反复强调，销售复苏强度分化是今年房地产行业的主旋律，虽然现阶段成交数据确有回调，但受益于强劲的城市基本面和持续的人口涌入，一线城市和强二线城市的后续成交仍有望维持高位，并可能在半年度房企冲刺节点和下半年的强营销月份再度迎来销售脉冲，而三四线城市的需求修复和积累虽耗时更久，但受益于疫情管控优化，我们预计当地的销售情况至少不会弱于去年的市场表现。因此从全年的成交表现上来看，我们认为全国市场的整体销售有望呈现出弱复苏态势，而优质国央房企在此轮销售回暖过程中，有望进一步修复销售规模增速，但从目前板块和具体标的估值表现上来看，这一点显然还未兑现。
近期板块和部分优质头部国央房企的估值表现甚至已回落至去年“三支箭”政策未落地之前的水平，因此我们认为现阶段是相对合适的优质标的底部布局时机，从全年来看，虽然行业整体持续性的β机会相对有限，但仍存在阶段性由于预期差带来的短期博弈机会，因此我们建议重点聚焦在当前城市和板块布局能级更高，货值弹性更大，规模成长确定性且估值处近一年来底部区间的优质国央房企，如招商蛇口、保利发展。
风险提示：政策放松不及预期、市场调整超预期
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