地产的重要拐点：新开工触底回升的逻辑-韭研公社

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地产的重要拐点：新开工触底回升的逻辑

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2023-11-17 08:14:03

(信达证券)

（一）房地产行业的多个指标仍在探底

1.房价：全国房价总体上持续下行

过去三年，全国房价总体上呈现下降态势。

分城市能级来看，一线城市房价较为稳健，二三线城市房价表现偏弱。

2.销售：政策放松后低位企稳

7.24中央政治局会议后，8月开始地方地产优化政策密集出台。

政策放松后地产销售低位企稳，一二线城市效果相对明显。

三四线城市商品房销售保持平淡。

3.投资：仍处于大幅度负增长

房地产投资仍较为低迷，地产开发资金来源降幅较大。

土地投资尤为疲弱。

参照2014-2015年经验，房地产市场企稳可能仍需更多政策支持。

（二）住宅新开工增速出现触底回升迹象

在市场对房地产市场普遍较为悲观之际，一个重要的拐点正在逐步显现，住宅新开工增速出现了触底回升的迹象。

那么为什么新开工在近期边际改善？我们认为其逻辑在于：1）从供给端来看，伴随房企库存的持续去化，地产行业的出清即将完成；2）从需求端来看，新开工或已偏离了可持续的住宅需求，新开工面积存在继续向趋势值回归的动力。

1.供给端，新开工的出清即将完成

伴随房企库存的持续去化，地产行业的出清即将完成。

开工低于销售导致房企广义库存的快速去化。

广义库存可以进一步划分为现房库存和期房库存（广义库存=现房库存+期房库存）。

在保交楼政策影响下，现房库存不降反升。

商品房库存压降主要体现在期房库存。

我们还可将施工面积分为未售部分和已售部分，分别予以考察。

2.需求端，新开工或已偏离了可持续的住宅需求

根据我们的测算，未来五年商品房住宅需求趋势可维持在8-10.6亿平方米。

新开工或已偏离了可持续的住宅需求，我们预计后续新开工面积有望继续改善。

因此我们判断，新开工面积存在继续向趋势值回归的动力。

（三）明年房价有望企稳

1.楼市“供需缺口”可能再现

房价由住宅的供给与需求共同决定。

2018年我国楼市或曾出现“供需缺口”，主要源于供给的收缩。

2021年四季度开始新开工开始下滑，或意味着2024年我国楼市可能也面临“供需缺口”。

2.房价收入比连续三年下降，已回落至十年低位

在过去，我国房地产整体处于供不应求的状态，导致地产投资属性明显。

如今，房地产市场供求关系发生重大变化，“经济靠地产”可能将转变为“地产靠经济”

遵循以上逻辑，中长期来看房价的均衡点或取决于收入

我国房价收入比连续三年下降，已回落至十年低位。

（四）关注股市熊转牛的三大拐点

当下权益市场的主要矛盾有三点，1）经济预期的提振，2）房地产市场企稳，3）美联储从鹰派转为鸽派。

综合来看，我们对A股由熊转牛三大拐点的研判如下：

（1）库存周期或已经迎来触底回升的拐点，并有望带来一系列连锁效应，与出口、产能周期可能形成共振，再叠加财政发力，有望推动经济持续改善。

（2）尽管市场对政策放松后的房地产市场仍较为悲观，但我们研究认为，房地产新开工有望最早出清完毕，新开工触底回升的拐点可能已经到来。

（3）本轮美国经济放缓是一轮非典型放缓，最近两个月，菲利普斯曲线出现回归正常化的迹象，可能促使未来美联储从鹰派转为鸽派。

当前A股赔率处于历史高位，往后看三大拐点或将陆续确立，A股有望由熊转牛。

建议关注中上游原材料行业与科技产业。1）中上游原材料行业库存周期与产能周期有望共振向上，并推动中上游行业供需格局持续改善，关注煤炭、油气油服、钢铁等行业。2）科技产业是中长期投资主线，一是全球半导体周期或已接近尾声，半导体、消费电子等细分领域景气度有望回升；二是中美博弈下，国内科技创新重要性持续提升，相关产业有望受益。