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华润置地21年度业绩发布会纪要
戈壁淘金
只买龙头的老司机
2022-04-03 09:20:29

主题:华润置地2021年度业绩发布会

时间:2022年3月31日15:00-16:15

参会管理层:华润置地首席财务官郭世清先生,首席战略官李欣先生,首席运营官张大为先生,高级副总裁谢骥先生。

【财务回顾】

盈利能力不断增强,财务结构韧性增加。2021年华润置地实现营业收入2,121亿元,同比增长18.1%。公司持续推动生产运营精细化管理,核心净利润266亿元,同比增长4.2%,公司维持核心净利润37%的配息比率,兑现了对市场的业绩增长与培训承诺。面对行业波动,公司财务管理政策更加稳健,融资成本3.71%,创下近5年新低,资产负债率为30.4%,同比下降2.9个百分点。年末现金及银行结存1,087亿元,为公司提供了充分的安全边际和战略主动性。

开发销售业务推动盈利增长,抗风险能力进一步增强。开发销售业务收入1,839亿元,同比增长17%;结算面积同比增长41.5%,带动收入增长;结算均价12,453元每平米,一二线城市结算收益占比接近80%,结算单方成本下降11%;土增税扣除对冲了毛利率压力,占开发销售业务营业额的比重下降3.2%,节约金额约40亿元。

以服务中心为核心,经常性收入强劲增长。2021年经常性不动产业务收入174.4亿元,大幅增长36.3%。其中购物中心租金收入占比高达80%,过去5年内占比累计提高超过10个百分比;写字楼及酒店业务是公司经营不动产业务的重要元素,2021年营业额占比分别是11%及9%,经营规模接近35亿元。随着租金收入的快速增长,2021年公司首年实现了租金收入全额覆盖利息及补息支出。

优质不动产带来稳定的公允价值提升,公司资产负债表持续稳定。公司不动产首次突破2,000亿元,其中购物中心占比77%,写字楼占比16%,完工及在建物业公允价值占比分别是76%及24%。受核心项目零售额增长、出租率及租金水平提升等因素驱动,年内投资物业实现78亿增值。年内现金及现金等价物较2020年底增长21.6%达1,087亿元,债务总额较2020年末增加13%。三家国际评级机构维持本公司BBB+投资的信用评级,近5年新增非人民币负债占比17.1%,平均债务期限延长至5年,到期结构分布合理,2022年到期债务以银行借款为主,整体债务结构进一步优化.

【业务回顾】

1. 各版块业绩情况

销售目标顺利完成,各项指标大幅提升。2021年实地签约额3,158亿元,同比增长11%;权益签约额2,160亿元,同比增长16%,权益比提升三个百分点达68%。受二线城市签约占比提升影响,全均价较2020年略有下降至1.8万元每平方米,签约面积同比增长23.7%。

购物中心发展迅速,写字楼业绩强劲。2022年购物中心租金收入139亿元,年增长38%,同店增长33%,毛利率提升2.2个百分点达74.1%,在建项目净利润率实现5连升达55.4%。购物中心零售额按年增长了10%,达1,072亿元,同店增速已达到15%。经开业购物中心出租率接近100%,带动整体出租率提高2.3个百分点达97%。零售额涨幅明显高于租金涨幅,因此未来租金收入仍有较大的上升空间。写字楼业务方面,公司坚持聚焦核心城市核心地段,截止2021年末,在一二线城市核心地段拥有写字楼项目23个,总面积137万平米。公司积极引入500强和独角兽企业,租金收入年增长2%达19亿元,毛利率保持在71.9%。

酒店业务明显回弹,轻资产管理规模效益双增长。2021年在局部区域的疫情影响下,全年酒店经营收入16亿元,同比增长43.9%,毛利率回升2.7个百分点达11.1%,平均房价超过疫情前水平达到1020元每瓦。自有品牌木棉花市场影响力逐年提升,成都东安湖木棉花酒店为所在城市最佳目的地之一,获得消费者长期以来的高度认可。华润万象生活作为本公司轻资产管理业务平台,在成功上市后超额完成了对市场业绩承诺,全年实现营业额88.75亿元,增长30.9%,整体毛利率提升至31.1%。物业在管面积提升39%,委托合约面积同比大幅增长320%。

2. 生态圈要素型业务

城市建设与运营优势明显。生态圈要素业务营业收入167亿元,其中城市建设与运营业务收入占比达95.4%。作为城市投资运营开发商战略定位的重要依托,本集团在城市片区统筹大型复杂体育文化场馆建设及国家的赛事运营保障方面,具备高品质一体化开发建设运营的独特优势。业务重点布局长三角大湾区、京津冀区域及中心和中西部陈玉溪等国家中心城市。年内顺利完成西安全运会及残特残奥会主场馆,以及全运会等多项赛事的保障工作。

积极响应租售并举政策,租赁收入大幅提升。房租业务的全年营收3.13亿元,同比增长46%。去年公司成功了打造杭州公寓品牌“有巢”,积极探索长期可持续的盈利模式和创新性资产证券化渠道。本集团已形成全产品系建设及运营能力,具备租赁社区综合解决方案全流程实践能力。拥有私营项目30个,储备项目16个。十四五末期计划打造出管理规模行业前十、央企第一、行业盈利能力前三的中国集中式长租公寓品牌。

3. 土地储备

坚持稳健的投资策略,基本完成全国核心城市的布局。公司聚焦四大国家战略区域及一二线高等级城市,2021年新增土地61块,总地价1,490亿元,权益地价1,126亿元,新增土地面积1,439万平米,权益面积1,107万平米,面积权益比提高至77%。多元化拿地项目数量占比44%,四大国家战略区域权益地价占比76%,在杭州、南京、长沙、郑州等重点地区拿下来多个城市级TOP商业综合体项目。集团优质经营不动产业务土地面积1,095万平米,其中购物中心占比69%,一二线城市面积占比提高至85%。

【未来展望】

保持业绩稳健增长,持续投入并购。2022年本集团可售资源优质,产品结构健康,供货节奏合理,城市住宅产品占比68%。截至12月31号已签未结开发销售型业务营业额为2,171亿元,其中1,411亿元计划于2022年内结算。本集团积极把握商业市场发展机会窗口,提升购物中心资产规模。计划2022年在营购物中心数量达到66个,2025年达到近100个,总面积近1,200万平米。本集团坚持聚焦重点城市,一二线城市的占比高达81%,至少有22、24个城市实现了一层多块、多层多块的深耕布局。

坚持绿色发展,持续践行社会责任。2021年公司各类评级稳步提升,入选恒生可持续发展指数成分股,入选国务院国资委央企ESG50先锋指数。2022年本集团将成立了双减领导小组,完成支持项目的碳核查,计划于2022年制定房产专项战略,积极采用装配式电子推动绿色转型。截至2021年底,累计对接认证项目347个,总面积5,280万平米。累计新建希望小镇13个,持续推进国家乡村振兴战略,年内慈善捐赠金额近4,600万元助力疫情防控,开放场馆为疫苗接种提供场地,组织志愿者提供服务,为近60万人次接种疫苗。

【问答交流】

Q1:公司十四五目标是否面临较大的压力,能不能从销售和租金两个角度做一些分享?公司如何把握目前市场上拿地的机会,以及预判利润率?

A:2021年的下半年以来,行业的竞争格局发生了深刻的变化,房地产企业面临着前所未有的挑战,高杠杆企业爆雷、疫情、政府调控政策的出台使得市场短期内下行压力大。我们认为在目前的形势下,华润置地的机遇和挑战并存,我们将坚持住宅加投资物业双轮驱动的商业模式,坚持严格的财务纪律、稳健的财务政策,坚持可持续高质量的规模增长。十四五阶段需要做好三件事:第一,坚持安全经营的底线思维和长期主义,聚焦开发销售业务、经营性不动产业务,还有轻资产管理业务三个主航道,再加上生态圈要素业务。第二,坚持运营体制,现在房地产进入了管理红利时代,公司将坚持以降本提质增效为核心的管理导向,做好战略引领投资和生产运营精细化两大工作任务。希望呢能够在十四五阶段把基础管理聚焦在投资、产品定义、产品营销、产品服务,还有综合体开发与运营这些行业立足的个根本上。第三,坚持组织提效,在十四五重点推动管理架构变革。进行组织人事变革和薪酬激励变革,实现管理架构的扁平化和长效,实现组织人事的精干高效,优进则退,奖优罚劣。在薪酬激励变革方面要对标市场,薪酬向一线倾斜,丰富激励手段,将薪酬与业绩挂钩,形成长中短期的激励组合,进而提升员工的自驱力。

一方面政府供地的愿望迫切的。因为今年政府的财政压力也很大,市场上收并购的机会多,一些企业在进行资产的调整和出清,目前的状态之下是投资的好机会,但从一季度土地一二级市场拍卖的情况来看,各个房企的投资态度非常理性,各家都是按照投资回报的需求、战略区域布局的要求来做判断。华润置地需要两条腿走路,一个是二级市场,这是主要资源获取方式,我们会严格坚持战略引领投资的策略,聚焦黄石地战略规划之下的核心区域,在城市里优选组织能力强、回报高的项目。另一个是并购市场,我觉得这也是我们获取资源的良好机会。但是目前二级市场招拍挂的地,也未必比收并购的便宜,需要比较。在收并购市场里面我们也是坚持市场化原则,坚持回报原则,坚持法律风险可控,坚持符合我们的区域战略的铺排和布局,来选一些合适的标的。但是基本上不会考虑企业端的,企业股权端的这些收并购目前没有作为重点方向来考量。项目的回报基本上是控制在税后利润率12%左右,根据不同市场的情况,可能也会有一些弹性。2022年整体的投资策略还是要偏稳健。

Q2:公司新的房地产发展模式会不会对未来的战略有所影响?去年提出的股权激励最近进展如何,大概什么时候会落地?

A:房地产的新发展模式还没有一个明确定义,它应该是两会时政府工作报告里提出来的,我个人觉得这个新发展模式应该正处在探索和定义的一个阶段。我觉得有三个观点想和大家分享一下:第一,所谓的新发展模式的对立面就是旧发展模式,我认为旧发展模式就是住宅销售的快周转,加上高杠杆形成高负债,那么新模式肯定就不强调高增长,更不允许高负债的导向。第二:地产行业经过两三年的调整,确实发生了深刻的变化。首先,房地产行业已经从这个外延数量型转向内涵质量型升级;其次,住宅地产已经从增量型主导向存量型主导过渡;最后,中国的房地产会从物业型地产主导向产业型地产主导转化,原来一说房地产可能就是指住宅,盖多少房子,买多少地,盖多少房子,卖多少钱。未来我觉得中国房地产行业的定义可能是多元赛道的定位。在新的发展模式之下,我觉得行业最终能找到可持续的发展模式。华润置地仍然会坚持城市投资开发运营商的战略定位,坚持聚焦开发销售型业务,经营性不动产业务,轻资产管理业务三大主营业务,加上做好做优生态圈要素业务。同时把我们的核心能力再筑牢筑强,以安全经营为底线,实现高质量发展。

我们会在十四五期间做薪酬激励变革,这是黄石地一项重要的战略任务,希望能够把员工的收入和业绩实现强挂钩,同时将收入的比重向一线倾斜,这是一个基本的导向。在这个导向之下,希望能够做到中长期、中期、短期相结合。我们需要时间细化方案,主管部门在做一探讨,这是一个比较好的愿望,但是最后能不能成型,我觉得还需要我们努力。比之前有明显的进步,这一点我觉得是可以实现的。

Q3:可否请管理层从两个抓手——做优存量、做实增量和减少内卷、杜绝浪费两方面展开说明公司的管理目标?请李总分享一下前段时间调研的感受,公司有没有感受到最近疫情扩大的影响,以及在政策层面,金融端还有销售端状况如何?2022年的业绩目标?

A:今年的管理目标主要围绕着投资和生产运营规划两个重战略任务展开的。我重点讲解生产运营经济化,它以降本提质增效为管理主题,以规则自驱力为抓手,实现整体公司的回报提升、效率提升、品质提升和能力提升,从而提升整个公司的生产运营精细化、水平和管理目标。在回报提升方面,核心是强化项目的全周期经营管理,从而提升项目的全周期利润率和强化投前投后管理的一致性,重点围绕风险预警、复盘检讨、成本管控和营销费用管控4个维度去开展。举例来讲,我们在2021年就动态识别了三星风险项目117个,涵盖了11个风险类型。然后通过我们全周期的经营管理和复盘检讨,纠正了工作。在效率提升方面,核心是项目开发提速和运营数字化的提效,项目开发提速主要围绕着开发提速,重点聚焦在项目前期的工作,在计划交付周期方面比前一年提速了2.6个月。主要通过标准施工工期的迭代,同时推广工业化建造体系和穿插施工指引,实现了开发到交付的计划周期提效;另外就是通过运营数字化的提效,建立以生产运营业务部门为主导的数字化运营体系,补齐运营数字化短板,达到行业领先水平。在品质提升方面,核心是做好产品重塑的工作。去年开始我们就围绕着产品的重塑打造公司,一共34个高品质产品标杆项目,我们从每个城市当中选择1~2个作为总部和大区级标杆项目,集公司之力做好高品质的产品,形成高品质的标准文化和价值观。在能力提升方面。我们重点聚焦城市公司组织能力的提升。十四五期间,我们将通过组织变革,全面拉通、评价和提升关键岗位人员的专业能力,提升整个城市公司的组织能力。

所谓的做优存量,主要是刚才通过全员的能力提升,来推动降本提质增效的工作,效果也非常明显,无论是买地到开盘的时间,还是买地到现金流回流的时间,都做出了明确的指标性优化。同时对在营的购物中心也制定了全面的KPI来提升管理效率。对于做实增量,我们认为新增的项目,无论是二级市场招拍挂拿的,还是收并购拿的,必须要回报达标;同时对于各个大区和城市公司,原来都专注于开发业务,未来要在开发业务的同时代建业务,要把城市代建代运营作为生态圈业务主要的发展方向来整合和推动,把长租业务作为主要的生态线来培养和孵化。关于减少内卷、杜绝浪费就是通过组织变革把组织变得扁平,减少程序流程,降低日常管理费用的开支。

在调研中我感到尽管金融政策有一定的放松,但这种放松在整个行业中不普遍,仅针对信用度好的企业。虽然市场消费者信心恢复的还不理想,但一二线城市回暖的迹象明显。近期全国爆发的疫情对行业的影响也挺大,尤其是对综合体商业购物中心打击较大。华润置地从1月份到3月28号,业绩同比增长了8%。同时,在疫情过去,隔离政策放开之后,人们会出现报复性购物。在投资端,各个城市供地的热情大,从目前市场竞争的态势来看,确实竞争不太激烈,买到回报好的项目的概率蛮大的。但是销售是有压力的,以价换量的可能性还是存在。我判断行业的这个毛利率会维持在20%左右。

业绩指标方面,第一个是全年的开发销售业务,市场原因使得一季度情况不理想,今年定的目标是要在去年3,158亿的基础上保持增长,保持市场份额,后期会根据市场情况会做进一步的调整。购物中心方面,目前收入增速的还在20%左右,核心净利润目标定的还是保持低双倍数增长。

Q4:开发业务的毛利率情况如何?在公司布局的一二线城市,考虑到全国新开工数据下滑比较厉害,未来是否会出现供应紧张的情况?

A:由于17-19年,土地价格处于高点,大家拿的地都很贵。在这种状态下,22年整个行业的毛利率水平必然受影响,行业预计维持在20%左右。我们希望把综合毛利率保持在25%以上,做到行业领先。

关于一二线城市未来的开工量和需求,我基本同意你的判断,我相信在一线城市和高能级的二线城市会出现需求更加旺盛的情况。华润置地在核心的一二线城市开发节奏并没有做调整。

Q5:管理层现在对旧改的看法如何?近期疫情可能影响时间更长,管理层对商场租金的影响有什么展望,会不会给租户一些补贴,政府会不会下发补贴?

A:一方面确实有一些竞争者让出了旧改赛道;另一方面从国家政策来看,住建部在去年出台了防止大拆大建的政策,很大程度上对旧有的拆旧建新的模式进行了约束和限制。华润置地作为央企,在山东城市经营多年,有很强的综合开发能力、融资能力,也建立起了完善的城市中心的投资体系。我们具备条件进一步的加强我们在城市更新旧改这方面的优势。

本轮疫情影响有限,我们对于商业整体增长的预期仍然不变。近期疫情影响面比20年稍微大了一点,但我觉得强度上不一定有20年强,因为国家的防疫经验、应对疫情的能力都更加成熟。近期我们全国50多个购物中心营业额同比基本持平。未来对租户的帮助可能要经过深入的技术分析来确定。

Q6:管理层提到要压缩第三方资源的使用,能不能给一些具体的案例,未来是由开发商自己去做,还是要更换供应方,还是取消一些不必要的环节?目前合作拿地的行为在业内开始减少,公司未来会更少地合作拿地吗?

A:举例来说,降低顾问费用问题,比较多的是营销顾问,再有一些设计顾问。因为市场下行,我们希望能够做强自己的营销能力,尽量摆脱外部渠道。我们在过去的一年做了很多努力,外部渠道成交占比下降了20%。一方面自己能做的就自己来做;另一方面,我们有些工作直接委托给比较好的分包来做。

我们现在仍然接受合作拿地的这种做法,但会把财务投资这种方式作为首选,我们也和几个有实力的资方建立了一些专项投资平台,华润占百分之50甚至更多的股权比例;第二个方式就是同行间的合作,对一些地价总价高、流速较快、安全底线高的项目,也会有一些合资合作。但总的来讲,在十四五期间我们比较重视权益比,希望能够控制在65%到75%之间。

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  • 只看TA
    2022-04-03 10:18
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