一线城市的楼市逻辑
夜长梦山
2023-06-07 19:10:15
华创地产|一线城市的楼市逻辑
1、一线城市当前的第一个问题是二手房挂牌量增加
1）一线城市一直存在刚需盘供给量相对过剩的问题，历次周期中都出现过市场成交回暖而二手房挂牌量增加的现象，但一般随着成交量持续、居民预期扭转，演绎到房价上涨阶段，挂牌量则大幅下滑。
2）本轮的变化在于居民减配房产，让刚需盘过量的问题在短期内快速体现，且呈现自我加强的趋势，是二手房挂牌量高企的核心原因。
3）但同时一线城市存在优质改善盘供给不足的困局，其表现是当前土拍市场热度不低、优质盘仍可开盘售罄。供需严重错配情况下，预计难有全市范围政策实质性松动。而中长期，警惕部分刚需盘可能呈现出更强的消费属性。
2、一线城市面临的第二个问题是郊区盘的高库存
1）北京房山、上海五大新城、广州南沙，也包括二线城市的新区都呈现出高库存问题，大量新盘流速较差。
2）此类需求除部分地缘性客户外，多数是预期随着基础设施、产业、人口兑现从而房价上涨的投资客，这部分需求的释放依赖远郊区的预期再次提升，2022年二线城市远郊盘的政策都已经大幅放松，但效果较差。
3）2022年上海、北京对于郊区盘都曾出现过政策松动。
3、我们认为解决郊区盘问题比解决二手房高挂牌量问题的逻辑更为顺畅，博弈反弹建议关注聚焦高能级城市的房企，尤其是前期受一线郊区盘困扰房企的翻转。
1、一线城市当前的第一个问题是二手房挂牌量增加
1）一线城市一直存在刚需盘供给量相对过剩的问题，历次周期中都出现过市场成交回暖而二手房挂牌量增加的现象，但一般随着成交量持续、居民预期扭转，演绎到房价上涨阶段，挂牌量则大幅下滑。
2）本轮的变化在于居民减配房产，让刚需盘过量的问题在短期内快速体现，且呈现自我加强的趋势，是二手房挂牌量高企的核心原因。
3）但同时一线城市存在优质改善盘供给不足的困局，其表现是当前土拍市场热度不低、优质盘仍可开盘售罄。供需严重错配情况下，预计难有全市范围政策实质性松动。而中长期，警惕部分刚需盘可能呈现出更强的消费属性。
2、一线城市面临的第二个问题是郊区盘的高库存
1）北京房山、上海五大新城、广州南沙，也包括二线城市的新区都呈现出高库存问题，大量新盘流速较差。
2）此类需求除部分地缘性客户外，多数是预期随着基础设施、产业、人口兑现从而房价上涨的投资客，这部分需求的释放依赖远郊区的预期再次提升，2022年二线城市远郊盘的政策都已经大幅放松，但效果较差。
3）2022年上海、北京对于郊区盘都曾出现过政策松动。
3、我们认为解决郊区盘问题比解决二手房高挂牌量问题的逻辑更为顺畅，博弈反弹建议关注聚焦高能级城市的房企，尤其是前期受一线郊区盘困扰房企的翻转。
作者利益披露：转载，不作为证券推荐或投资建议，旨在提供更多信息，作者不保证其内容准确性。
声明：文章观点来自网友，仅为作者个人研究意见，不代表韭研公社观点及立场，站内所有文章均不构成投资建议，请投资者注意风险，独立审慎决策。
S
万科A
工分
6.24
转发
收藏
投诉
复制链接
分享到微信
有用 6
打赏作者
无用
真知无价，用钱说话
0个人打赏
同时转发
暂无数据