6月销售拿地同比大降，政策放松可期待
夜长梦山
2023-07-05 12:38:27
【申万房地产】6月销售拿地同比大降，政策放松可期待，优质房企逆市高增，建议买入地产、强CALL优质房企
（袁豪/曹曼/邓力/陈鹏）
●6月房企销量同比大降，销售二次走弱、类似15年上半年，政策放松概率加大、行业Beta有望修复
6月50家房企单月销售金额4,168亿元，环比+0.5%，较22年同比-37%、较前值-38pct；在5月销售同比由正转负之后，6月同比销售出现了大幅下降，并且2017-22年6月销售额环比均值+34%，但今年6月销售环比持平，6月销售同环比走弱均说明目前销售的低迷。从累计数据看，1-6月累计销售金额25,863亿元，同比-5%、较前值-10pct；6月累计销售金额同比也再次出现了由正转负。这是本轮销售二次走弱（类似于2014年周期中2015年上半年），政策放松概率加大或将推动行业Beta有望修复。
●6月土地成交同比大降，土地成交持续低迷，行业库存下降&政策放松预期，助力行业Beta修复
2023年1-6月，300城土地成交面积同比-32%，今年以来土地成交依然低迷，也意味着行业库存持续下降。从300城统计口径来看，一方面，房企避险情绪极强，拿地聚焦核心城市，导致TOP10城市前5月土地成交金额占比提升至56%，但另一方面，弱二线及以下低能级城市土地市场惨淡加剧，土地财政压力较大，如昆明、沈阳、长春、太原、哈尔滨等16个二线城市，2022年宅地成交总价较以往历史高点降幅降幅均值达77%。政策放松概率加大、助力行业Beta修复。
●优质房企销售持续逆市高增长，行业加速出清、格局优化进一步演绎，推动Alpha进一步走强
一方面，年初以来行业格局优化逻辑不但没有削弱，反倒在不断加强，近期房企资金再次紧张，仍有企业陆续出险，叠加近期出险民营房企迎来密集退市潮，行业正加速出清，格局优化进一步加强。另一方面，虽然行业销售走弱，但年初以来优质房企销售持续超预期，逆市高增，如：越秀+69%、华发+56%、建发房产+54%、华润+41%、招蛇+40%、滨江+35%、中海+29%等，集中度进一步提升。格局优化加强将推动Alpha进一步走强。
●投资建议：综上，即使行业走势仍需谨慎，但对于股票而言不用再过于悲观，尤其是优质房企，政策放松可期待，行业Beta有望修复，并叠加Alpha进一步走强，站在目前时点，仓位已降至历史最低，我们建议买入地产板块，强CALL优质房企，主推：A股：华发、招蛇、滨江、保利、建发股份、金地、新城、万科；H股：越秀、华润、建发国际、中海外、龙湖。
（袁豪/曹曼/邓力/陈鹏）
●6月房企销量同比大降，销售二次走弱、类似15年上半年，政策放松概率加大、行业Beta有望修复
6月50家房企单月销售金额4,168亿元，环比+0.5%，较22年同比-37%、较前值-38pct；在5月销售同比由正转负之后，6月同比销售出现了大幅下降，并且2017-22年6月销售额环比均值+34%，但今年6月销售环比持平，6月销售同环比走弱均说明目前销售的低迷。从累计数据看，1-6月累计销售金额25,863亿元，同比-5%、较前值-10pct；6月累计销售金额同比也再次出现了由正转负。这是本轮销售二次走弱（类似于2014年周期中2015年上半年），政策放松概率加大或将推动行业Beta有望修复。
●6月土地成交同比大降，土地成交持续低迷，行业库存下降&政策放松预期，助力行业Beta修复
2023年1-6月，300城土地成交面积同比-32%，今年以来土地成交依然低迷，也意味着行业库存持续下降。从300城统计口径来看，一方面，房企避险情绪极强，拿地聚焦核心城市，导致TOP10城市前5月土地成交金额占比提升至56%，但另一方面，弱二线及以下低能级城市土地市场惨淡加剧，土地财政压力较大，如昆明、沈阳、长春、太原、哈尔滨等16个二线城市，2022年宅地成交总价较以往历史高点降幅降幅均值达77%。政策放松概率加大、助力行业Beta修复。
●优质房企销售持续逆市高增长，行业加速出清、格局优化进一步演绎，推动Alpha进一步走强
一方面，年初以来行业格局优化逻辑不但没有削弱，反倒在不断加强，近期房企资金再次紧张，仍有企业陆续出险，叠加近期出险民营房企迎来密集退市潮，行业正加速出清，格局优化进一步加强。另一方面，虽然行业销售走弱，但年初以来优质房企销售持续超预期，逆市高增，如：越秀+69%、华发+56%、建发房产+54%、华润+41%、招蛇+40%、滨江+35%、中海+29%等，集中度进一步提升。格局优化加强将推动Alpha进一步走强。
●投资建议：综上，即使行业走势仍需谨慎，但对于股票而言不用再过于悲观，尤其是优质房企，政策放松可期待，行业Beta有望修复，并叠加Alpha进一步走强，站在目前时点，仓位已降至历史最低，我们建议买入地产板块，强CALL优质房企，主推：A股：华发、招蛇、滨江、保利、建发股份、金地、新城、万科；H股：越秀、华润、建发国际、中海外、龙湖。
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