城建发展:低&PB业绩最具确定性的优质国企

公司在北京拥有丰富的资源储备,且逾六成北京土储位于五环外,有望受益于北京五环外限购政策优化。近期随地产板块反弹后,PB仍只有0.47倍,依然具备修复空间。我们维持24-26年EPS为0.47/0.63/0.68元的盈利预测。可比公司平均24PE为10倍,综合考虑公司核心城市资源、待结转项目利润潜力和股票投资带来的业绩波动,我们认为公司合理24PE为11倍,目标价5.17元,维持“买入”评级。

北京五环外土储占比较高,有望受益于限购政策优化。根据公司年报,截至23年末公司未开工+在建土储共计697万平,其中北京411万平,占比达到59%。而在北京土储中,除丰台区龙樾天元和东城区天坛府位于五环内,其余273万平均位于五环外,占公司北京土储的66%、总土储的39%。4月30日北京五环外优化限购政策,有望提升公司北京项目的去化效率。

市场下行和推盘减少拖累销售,拿地弹药充裕。根据中指院的数据,24年1-4月公司实现销售金额92亿元,同比-48%;销售面积18万平,同比-50%。从较高的销售均价来看,销售项目集中于北京,受北京房地产市场调整及推货同比减少(23年1-4月以天坛府为代表的多个京内项目新推/续销)影响,销售规模有所下滑。1-4月公司未有新增拿地,但通过中票融资40亿元,截至24Q1货币资金152.1亿元,较23年末+11%,拿地弹药充裕。我们预计公司将积极跟踪北京土地市场供应节奏,并且跟进城中村改造进展。

待结转资源充裕,天坛府、临河村棚改潜在利润可观。截至23年末,公司已售未结转面积353.6万平,合同负债为363.2亿元,相较23年营收覆盖率为178%,待结转资源充足。尤其看到:1、23年天坛府/望坛新苑结转面积4.3/6.0万平,推动兴瑞公司(望坛棚改项目公司)实现营收/净利润70.9/4.0亿元,而期末未结转面积仍有22.9/9.0万平;2、临河村棚改项目锁定管理费并取得政府审定纪要,等待政府审计完毕即有望开启结转。我们预计这两个项目潜在利润体量可观,有望成为公司释放利润的重要支撑。