公募RE­I­Ts有望扩展到长租房及商业不动产等领域。2020年4月“40号文”发布，我国基础设施公募RE­I­Ts正式拉开帷幕，要求聚焦重点行业，包括交通设施、市政工程、污染治理、新型基础设施、产业园区等。2021年7月“958号文”发布，将风电、生物质发电、核电、停车场、保租房等基础设施项目纳入试点范围。本次证监会表示，研究推动将试点范围扩大到市场化的长租房和商业不动产领域，标志着我国公募RE­I­Ts市场即将进入全新的发展阶段。

参考国外成熟RE­I­Ts市场，商业地产为主流业态。美国作为全球最成熟的RE­I­Ts市场，市值大约1.25万亿美元，底层资产涵盖12大业态，其中住宅、零售及办公业态市值占比合计达35%。亚洲的RE­I­Ts制度在日本、新加坡和香港较为成熟，按照市值占比计，日本办公、租赁住宅、酒店、零售业态占比达38%，占比第一的为混合业态，接近40%，其中也包含了大量的零售、酒店等商业地产；新加坡RE­I­Ts中零售、办公、租赁住宅、酒店及度假村占比达53%；香港仅办公业态占比就达到72%，加上酒店、零售后商业地产占比达到97%。

部分房企持有大量商业地产或市场化长租房，纳入公募RE­I­Ts范围后，资产有望盘活。万科、华润等龙头房企在住宅开发之外，寻求第二增长曲线，较早进入商业地产或长租公寓领域，到目前已经持有大量优质资产且品牌声誉卓越。随着公募RE­I­Ts基础资产范围扩容，其商业或长租资产有望盘活，对于补充净资产、缓解现金流压力具有重要意义。

公募RE­I­Ts基础资产扩容，有助于盘活房企存量资产，且当前疫情防控进入新阶段，消费有望复苏，商业地产回报率或将提高。推荐商业和长租公寓类：A股包括万科A，新城控股，招商蛇口，大悦城，金融街，陆家嘴，南国置业，中国国贸；港股包括华润置地，龙湖集团，中国海外发展，越秀地产；商管类：华润万象生活，万物云；金融类：光大嘉宝。

建投地产 竺劲/李凯