今天（2月8日）下午，股市刚刚收市，一项关于楼市的重要利好突然发布了：

中国人民银行、银保监会联合下发了《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》（下图）。

 通知非常简单，一共有4条内容，最重要的一条是：

自本通知印发之日起，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

或许有读者会问，什么是“房地产贷款集中度管理”？

“房地产贷款集中度管理”是2020年12月31日发布的，关于商业银行给房地产行业贷款的规定，被称为“两道红线”。它跟此前公布的，限制房企融资增长的“三道红线”一起，构成了对楼市最直接、最有力的调控。

下图就是“房地产贷款集中度管理”的具体内容：

其中对中小银行房地产贷款的占比，要求非常严格，比如村镇银行被压缩到了12.5%和7.5%。

至于招商银行等股份制商业银行，不能超过27.5%和20%。

国有大银行的房地产类贷款比例，可以达到40%和32.5%。

这意味着，未来房地产类贷款将向国有大银行集中。至于房地产行业，随着部分民企暴雷，出现了“产能”向央企、国企集中的趋势。

房企融资的“三道红线”和银行发放房贷的“两道红线”执行后，楼市彻底被管了起来，最终出现了2021年下半年楼市的迅速入冬。

我此前给大家看过1998年全面房改以来，房地产行业对GDP贡献率的单季数据。只有5个季度，房地产对GDP的贡献为负数。

其中2个季度出现在2008年下半年，全球金融风暴爆发之后；1个季度出现在2020年一季度，疫情爆发之后。另外2个“负贡献”的季度，就是在2021年下半年出现的。

全球金融风暴和疫情爆发，是不可抗力。只有2021年下半年的负增长，是人为调控实现的，这是史无前例的，堪称中国房地产20年大变局！

那么，今天央行、银保监会宣布的新政，仅仅对“保障性租赁住房”构成利好吗？

其实不然。这是一个“一石两鸟”的大利好！

对“保障性租赁住房”是大利好，同时也是整个房地产行业的短期利好。

中国目前的“保障性租赁住房”的贷款余额是多少，没有看到官方公布。

事实上，央行在公布2021年12月末贷款数据的时候，连保障住房的贷款余额都省略了。

但3季度末的时候有数据，具体是：

 根据此前央行公布的每个季度的数据，得到了下面这幅图：

 很明显，无论是个人的商业房贷，还是给保障性住房的开发贷，都是不断走低的。

到2021年三季度，个人房贷增速下降到了11.3%。而保障性住房的贷款余额则下降了2%。

为什么过去3年多时间里，保障房开发贷增速不断降低？因为地方政府的财政压力上升，需要给企业减税降费，建设保障房的动力有所下降。

现在国家希望扭转这种局面，否则未来商品房价格还是会涨，因为保障房供应量会不足。

保障房贷款总余额是4.64万亿，但其中租赁住房占多少，我没有看到数据。估计至少有1万亿，未来至少要增加到2万亿以上。把这笔贷款从房地产贷款集中度里剔除，不仅有利于保障性租赁住房的建设，也有利于商品房贷款的适度增长。

所以，这个利好至少是万亿级别的，将来可能达到2万亿、甚至更高。

 上图是光大证券研究所预估的，“十四五”期间主要省份保障性租赁住房建设套数，总量接近900万套，其中广东、浙江、江苏、重庆、福建最多，占全国比重接近50%。

这些保障性租赁住房，可以在一定程度上缓解新市民的住房压力，也让政府手中有更多的调控工具，对于稳定中长期房价具有积极的意义。

短期看，央行、银保监会出台上述措施，对商品房市场也构成利好，至少商业房贷不会被挤占了。

另据“ 克而瑞研究中心”公布的数据，今年春节期间（两周时间）40个重点监测城市楼市低迷，三四线城市并未出现显著的“返乡置业潮”：

 从上面惨淡的数据可以看出，大多数人对楼市的预期都不乐观，这就是官方说的“预期转弱”。

虽然楼市的政策底早在去年11月就已经完全显现，但由于刺激政策力度有限，尤其是各种行政限制尚未明显松动，所以楼市成交低迷并不意外。

2022年的楼市，只能说是：前景光明、道路曲折。目前明显回暖的城市非常有限，大概只有北京和上海。