存量房贷利率，绝非“雷声大雨点小”
夜长梦山
2023-09-01 09:08:39
长江银行｜存量房贷利率，绝非“雷声大雨点小”
我们认为让利效果显著，稳定居民预期，影响银行息差，但通过存款降息缓释。
‼关键点1：只有首套房能享受政策，受益群体少？
首先，房贷余额中，首套房占比高达80%-90%，【大部分能受益】。
其次，政策已修改“认房认贷”，因此很多原本被定义为二套房的，会成为首套房从而享受政策。虽然余额占比不高，【但原利率非常高，调降力度大，是最受益客群】。
‼关键点2：调降后的利率不能低于购房当时、当地的首套房政策下限，降幅小？
虽然一线城市的实际利率，经常按城市政策下限发放，【但在很多非一线城市，实际利率相当多都高于政策下限】，当时银行基于供求关系，溢价投放。
例如，前期深度报告中截取2021/10一批城市首套房平均发放利率，大量地区较LPR显著溢价，【合理估计普遍超过当地下限】。
因此，【很多客户都能享受调降，政策惠及面很广】。对具体客户，X年X地首套房贷政策下限是LPR+20BP，但客户实际利率可能+50BP，现在可下调30BP。
🛑对银行影响如何？通过存款降息对冲大部分利息损失
既然政策惠及面广、力度强，【反过来对银行息差就有影响，银行业对此预期充分】。
由于各地【数据不充分】，因此不易准确测算影响幅度。结合假设计算，房贷占比高的银行，净息差受影响6-8BP。但本次存款降息力度也较大，明年政策见效后也将对冲弥补4-7BP影响【底稿详询】。
既然政策力度强，属于“真金白银”红利，因此对效果有信心。【减缓提前还贷、减轻利息支出压力、稳定消费和信心】。结合一系列地产政策，提振经济复苏预期。
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