国金赵伟：大家对地产周期的认识还是太乐观了
夜长梦山
2023-09-19 08:11:20
国金赵伟：大家对地产周期的认识还是太乐观了。
现在大家普遍的认为地产“新稳态”下每年新房销售面积、新开工面积等大概在10~11亿平米，在我看来在这个基础上可能还要砍一半左右，才是实现“新稳态”后的状态。
提供一个比较直观的认识，大家可以研究日本当年是怎么样一个情况。日本在泡沫破灭之前，每年新房销售面积的高点大概在1.6亿平米，在1.6亿平的水平上掉下来，稳定下来的时候大概在7,000万平，砍了一半多；前后经历了十年左右的历程。
我们在2015年棚改货币化之前，市场共识是地产新房销售的高点是12亿平米，在棚改货币化等政策的刺激下，有所透支的背景下，新房销售面积最高在2021年达到了近18亿平米。我国跟日本有本质的不同，但中国地产周期“新稳态”下新房销售面积到底多少合理，我担心目前市场常见的算法可能乐观了。
这只是一个视角，我再给大家提供第二个视角。地产市场正常运行下，新房一定会比二手房价格贵，这时候会有个经济现象，我称它为“新人买新房”现象，结婚的新人是更愿意买新房的。棚改货币化推进之前，我国每年结婚的对数跟新房销售套数，大部分时候亦步亦趋。
我们会发现，2022年我国结婚的对数相比高点已经掉了一半，去年只有680万。过去一些年我国的套均面积在130平左右，明显高过了我们平常的认知，其中重要原因是低线城市占比高、户型面积大。过去一些年三线及以下城市的新房销售面积能占到全社会的70%，但从2023年开始，房地产商已经不愿意去低线城市拿地了。
这意味着未来套均面积，可能会有所下降。过去一些年我国新生婴儿数持续下滑，去年只有956万人，可能意味着更长周期的视角结婚数还会继续下行。为什么必须中央层面出手化债，也是因为地产大周期已过的情况下、老的政策工具不好用了，短期效果打折扣的同时，强行逆周期往上拔带来的成本是巨大无比的。
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