宏观情况】

4月稳地产政策基调没有变，但政策力度有限。1）强二线城市在外围区域放松限购，比如杭州阜阳，南京丽水，整体力度有限；2）首套二套房房贷利率降低；3）提高公积金贷款额度，降低二套房首付比例，商业贷款整体政策还没有松动。

除北京、广州核心区域外，成交量加速下跌，仍未筑底企稳。1）企业层面，4 月份百强房企实现操盘金额 4284.7 亿，环比下降16.2%，同比锐减58.6%，处于近年单月同比跌幅的最高水平。22年1-4月累计同比下降了50.2%，其中近半数企业环比下降 20% - 40%。2）城市层面，4 月份30个重点城市新增供应和成交面积同比跌幅达59%和58%，环比分别下降5% 和16%。目前有 32个城市受疫情静态管控影响，售楼处遇冷甚至被迫关停转为线上营销。3）北京和广州核心区域市场热度回升。北京新盘开盘当天平均去化率稳步提升到了 41% ，核心地段楼盘开盘售罄，但远郊项目的区划率低于 10%；广州核心区域的热度回升，中高端项目去化快，增城、南沙、花都外围区域未有回升。

【城市情况】

城市分化明显。分线级来看，1）受北京和广州驱动，一线城市供应量环比增长20%。北京市场4月份供应量同比上升103%，环比增长202%。广州新增供应量环比增长138%；上海因为看全域静态管理影响，供应同环比降幅超90%；深圳热度不高；2）二三线城市销售疲软，新开盘的去化率30%，很多项目只有 10% 以内。26个二三线城市4月份成交环比下降18%，同比降幅是63%。只有南京、合肥、常州、福州四个城市新房成交环比降幅接近20%，同比降幅达58%。

分区域来看：1）苏北全面承压：杭州核心区一房难求，但远近郊和外围区域市场全面熄火；南京 4 月份客户的到访量和转化率明显下滑，新开盘的平均去化率下降到了33%，流摇现象普遍，一些边缘的版块折扣力度达到了 9 折。徐州、盐城、淮安特价房达到五折，渠道佣金持续上升，实际转化效果差；2）除北京外，北方市场不断下行。天津的来访和认购量都环比下降40%。在 4 月份平均去化率降到了 23% ，多数项目的渠道的点位佣金比例最高达到5%，青岛济南市场热度持续下降，烟台、济宁热点楼盘日到访量不到30 组，远郊楼盘的日均到访量不到 10 组，多数项目都进行大折扣去促进销售，新盘去化率降到 20% 以下；3）粤港澳地区只有广州核心区在回升。佛山、深圳、惠州、东莞、珠海没有回暖趋势。目前项目的去化率在 30% 左右，多数项目可能只有 10% 以内；4）中西部多数城市市场羸弱。西安市场分化显著，热点版块价格倒挂，还是有万人摇的情况，在 4 月份突破了历史的高位，西咸新区打 8 折去化率最高只有29%，最低2%；武汉新开盘的平均去化率只有 20%，渠道佣金点位涨到 10 万块钱一套，也没有带动整个成交回升。

二手房领先新房三个月左右，核心城市新房市场仍有比较长时间筑底。4月份重点城市的二手房成交环比下降了10%，同比下降56%，比 3 月份的跌幅继续扩大了 4 pp，其中青岛、苏州、杭州、深圳核心城市同比跌幅大于60%。

【土拍市场】

4月份全国 300 城土地总成交总建面环比微涨了1%，同比降幅近60%。杭州、宁波、南京、成都、长沙、深圳成交溢价率小幅增长，绝大多数的城市土地底价成交，整体 300 城的平均溢价率只有4.8%。预售资金监管宽松的城市土拍成绩更亮眼。4月份300城接近 1/5 的土地撤牌或流拍。深圳土拍成交超800 亿，没有流拍；杭州预售资金监管比宁波宽松，土拍成绩也更亮眼。

房企拿地更加谨慎、聚焦，退出或严控市场不景气城市投资。1）4 月份金辉、滨江、力高、越秀等个别企业销售实现环比大幅增长，恒大轮番以价换量来促进销售，但以价换量提振的效果有限；2）目前主要城市土地成交以央国企和地方平台托底拿地为主，前四月份几乎有过半数的企业没有新增拿地；3）项目利润提高可以改善房企拿地积极性。合肥、杭州、深圳地价下调，限价增长，土拍热度的回升，项目利润明显改善，地房比维持在 0.5 以内；4）房企更加关注现金流管控，对于预售资金监管比较严的城市，会望而却步。

【政策展望】

市场筑底成功关键在降低核心一二线城市二套房首付比例。目前国内充裕得的购房改善型需求被压抑，“认购又认贷”政策下绝大多数城市首付比例在五成以上，甚至像苏州、南京二套房近八成。可能在三季度整个市场回温，三四线周期可能会更长，今年政策会不断宽松，力度也会越来越大，但疫情对行业影响的广度和深度难以把控，城市间流动大幅降低影响支付能力。

【Q&A】

Q1 上海新市民购房信贷具体政策和效果如何？

答：政策效果有限。1）上海目前首套房首付比例35%，但是上海购房门槛较高达500 万，对于整个市场拉动作用有限；2）上海市场以改善型需求为主，处在供需错配阶段。从资金上来说，银行支持首套房，但是大家更需要二套房。2020 年以来上海中环 1000-1500 万项目，120-140平方米房源的销量最好，外环 5-6万项目不尽如人意；从户型来看，120 平方米户型成交比例超50%，90 平方米以下比例越来越低。

Q2 放松二套房首付政策的扩散程度？

答：降低二套房首付比例对一线城市和南京、苏州、杭州、武汉等核心二线城市影响大。1）北上广深放开了之后会过热，政府不会降低首付比例。北上广深一线城市二套房基本上都是全款，肯定是会激发换房需求。3 月份疫情的影响，上海卖的最差的房子去化率86%；2）二级省会城市作用最明显，东部核心城市和中西部省会城市人口吸附力强；3）长三角和大湾区三四线城市，比如无锡，常州，惠州也能推动市场稳定；4）绝大多数低能级城市的二套房首付比例低至30-40%，下调空间小。

Q3政策放松力度比较大的二线城市主要有哪些？效果如何？

答：1）郑州政策放松的效果持续性不强。 3 月上半月，市中心区域价格在15,000，周均客户来访量由10组提高至50组，周均成交由 3 套增加到了 8 套，三月的下半月开始降低，4 月份又回归到了出政策之前水平；外围区域比如中牟县周到访和流速在个位数，政策没有激起外围市场回暖。2）南宁、福州效果不明显；3）阜阳限购放开了之后，房票算在杭州，如果说房票单独算，可能会带动成交；4）昆山和太仓对于非户籍居民家庭购房，社保连续2年改累计2年，缩短了一定时间；5）南京句容，丽水、高淳放松限购，核心区域没有明显放松；6）4月28日贵阳出台了系统性刺激政策，具体效果还要进一步跟踪。

Q4 后续会如何优化预收资金监管？

答：地方政府倾向于加强预售资金监管。1）政府需要保民生保社会稳定，防止资金被挪作他用从而造成烂尾楼，会把钱袋子捂得更紧；2）预售资金监管制度原来是由地方去制定和监管，在很多城市形同虚设，所以全国性政策出台之后，对于很多企业来说更加艰难。

Q5 受土地市场影响，地方财政情况如何？

答：财政紧张是今年主旋律。1）国有土地出让收入下降幅度大，房地产相关五项税有增有跌；2）上海今年的供地计划大幅增加，住房土地供应计划增长至少200 公顷至 550 公顷，保障性住房减少，商业商品房大量的增加，主要集中在临港新城，深圳也拿出很多的地。

Q6 改善型或者中高端市场需求是否更旺盛？

答：中高端楼盘满足中高收入人群的改善型需求和投资需要。1）广州天河市场明显回温，北京核心区 4 月份开盘售罄，远郊版块去化率不到 10%；2）核心城市限价政策导致价格倒挂，上海限价 16 万，市场二手房均价25 万，越高端房产价格倒挂产生的收益浮盈越明显。

Q7 不同能级的城市房价相较于去年上半年下降幅度？

答：绝大多数三四线城市跌幅在 15%- 20%， 个别 5-7折。1）一线城市和部分二线城市严格限价，小幅上涨，但个别城市包括广州，北京，南京同比涨幅超过两位数；2）其他二线城市涨跌幅均在5%之间。一些二线城市比如南宁，贵阳，郑州，西安，很多项目 8 折促销，导致房价跟上一期相比降了 20% ；3）苏北三四线城市，包括徐州、盐城、淮安，同比下降 50% 。

Q8 供给是不是制约房地产市场的核心问题？

答：绝大多这种情况下，供应增减不会影响市场温度变化。在强需求市场，供应增加的确会带来成交增加，但是市场疲弱的城市，供应增加不会带来的成交增加。1）一线城市供应增加，成交上升。北京 4 月份环比增加了两倍供应量，成交环比增加一倍。上海去年集中土拍形成大量供应，排除疫情影响今年的成交量会明显增加。2）有一些二线城市供应增加了，反倒会变成库存。

Q9库存和土拍是政策核心催化因素吗？

答：目前库存总体是处在低位，没有达到2014年高度。1）行业库存小幅上升，包括狭义库存和广义库存；2）过去 5 年土地的成交规模逐年腰斩，2017年-2021 年全国销售持续在17 亿平方米水平，消耗大量库存；3）库存分布不均衡，绝大多数库存集中东部、西南以及北方环渤海的二线城市，三四线城市消化周期更长，部分广西城市狭义库存消化达到 40 个月，广义库存消耗周期达到 5 年左右。