东吴证券：地产产业链修复几成？哪些银行受益？-韭研公社

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东吴证券：地产产业链修复几成？哪些银行受益？

tony2001

中线波段

2022-05-06 08:17:56

房地产周期影响银行信贷扩张规模和资产质量，银行与地产行情高度相关。

房地产周期决定银行资产规模、增速和资产质量。房地产行情启动与销售回暖时点基本吻合，分为三步走：第一步，政策落地，表现为宽货币、松地产信号确定性较强，市场预期扭转，时间一般为1-2个季度；第二步，信心企稳，表现为为宽信用企稳、M1、居民中长期贷款增速稳步回升，短则1个季度落地，长则滞后2-3个季度；第三步，业绩兑现，表现为房企销售回暖，一般与宽信用同步。

2008年至今，地产和银行涨跌幅相关性高达0.8，经历过三轮地产和银行联动行情，但2017年“房住不炒”以来相关性降低。

1）08-09年，货币、地产、财政政策均大幅宽松，宽信用快速落地，银行地产行情强势启动，持续时间长达9个月，地产涨幅215%，银行涨幅接近145%。兴业、浦发、平安银行涨幅居前。

2）12-13年整体宽松力度较小，地产宽松预期没有落地，此轮银行地产行情持续时间仅2个月，银行涨幅51%，地产涨幅33%，也均跑赢大盘。持续时间仅2个月，地产和银行涨幅分别为33%和51%，民生、平安、兴业涨幅居前。

3）14-15年，房地产周期强势，但宽信用时滞较长，在宽货币阶段，银行股率先发力，涨幅60%，跑赢大盘。宽信用阶段，资金从股市流向地产，业绩预期兑现，地产涨幅41%，跑赢大盘，银行指数涨幅13%，略跑输大盘。浦发、招商、南京、宁波银行涨幅居前。

当前地产修复进度：1）政策端：频繁释放信号，仍未打出所有“弹药”，政策工具箱包括降准降息、疏通宽信用渠道、以及更多城市加入松绑限购限贷的队伍。2）银行端：融资渠道逐步恢复，并购贷松绑，但优质资源向国企集中，民营房企风险仍未完全释放。3）地产端：局部地区有销售面积增速环比恢复，但疫情反复，打乱房地产“小阳春”复苏节奏，房企尤其是民营房企仍面临融资压力。

本轮修复有何不一样？ 1）房地产方面，一方面房地产长周期拐点已至，房地产价格全面上涨预期正在瓦解，居民购买力和加杠杆能力有所透支。2）银行有意逐步降低房地产风险敞口，银行对房地产贷款占比重从2019年29.0%的高点降至2021年27.1%。虽然稳增长方向未变，但将拉长本轮修复周期。

哪些银行会受益？我们看好稳增长逻辑下银行行情，主要逻辑：一是稳增长尚存空间，当前的修复行情在未来一段时间内有望得到延续，降低银行负债成本。二是多地政策调整，房地产有望逐步企稳，人口流入、区域经济发展强劲的银行受益。三是受房地产风险敞口和坏账拖累的银行有望反转。关注邮储银行、招商银行、宁波银行、成都银行、平安银行、兴业银行。

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