2月房地产成交数据出炉，政策拐点已经进入数据拐点，房地产筑底实质性完成，3月开始房地产大周期正式启动。

 

一、2月成交数据高增长

根据克尔瑞数据，2月30城住宅成交面积强势反弹，同比涨幅超4成（扣除春节因素增长超15%），前两月累计成交已止跌，市场回升苗头初现。30城主要是一二线城市，资金和需求相对充足，是房地产领先指标，代表房地产市场趋势。

二、房票安置大面积铺开

房票是指动迁安置发放房票购买市场存量商品房新房，不再进行实物安置。对于去库存、拉动房价作用极大，被誉为房地产救市“核武器”。在棚改、旧改中采用房票政策的地区房价涨幅明显高于实物安置的地区。2月28日，义乌实施“房八条”，加大房票使用力度。从2022年下半年开始，南京、武汉等30多省市相继启用房票安置政策。

以下为近期实施房票安置城市：（包括但不限于，欢迎补充）

浙江：宁波、温州、台州、嘉兴、绍兴、丽水、海宁、金华、衢州

江苏：南京、苏州、常熟、宜兴、仪征、泰州

河南：郑州、信阳、许昌、开封、驻马店

四川：宜宾、资阳

安徽：合肥、蚌埠、潜阳、界首、铜陵

湖北：武汉、鄂州、麻城

贵州：贵阳

黑龙江：哈尔滨

  

三、居民存款大增，买房潜在客户及能力大幅提升

2022年全年人民币存款增加26.26万亿元，其中住户存款增加17.84万亿元，2021年为9.9万亿元，大增80%。疫情导致居民存钱大增，提升了房地产购买能力；疫情催生居住条件改善需求，提升了房地产购买需求。

  

四、土地成交溢价率明显提升

土地成交溢价率直接代表房地产商看后市的信心，2月300城住宅用地成交溢价率率达到6.11%，时隔一年重新攀升至5%以上。

相对溢价率，土地流拍率也是房地产市场前瞻指标。2月土地流拍率仅12%，流拍土地主要为商办用地，市场重回流拍率低位，说明开发商积极拿地看好后市。

 

五、全国水泥价格开始涨价

今年春节过后，因为需求回暖和水泥厂生产成本增加，全国超60个城市水泥出厂价格出现不同程度上涨，较节前平均每吨上涨10元左右。央视财经采访水泥厂，家水泥厂负责人介绍，目前工厂产能利用率达到100%。

 六、公积金可用于支付购房首付

2月27日，南京披露了公积金支付首付实施细则，公积金可用于支付购房首付，提升了消费者购房能力。2022年以来，海南、南京、福州、青岛、惠州、中山、珠海、梅州等超20个省市明确了公积金可用于购房首付。

七、二手房成交领先新房回暖

以一二线城市为例，二手房成交房源以刚需客群需求为主，一手商品房以改善型高端客群为主，在房地产市场回暖初期，刚需成交明显增加。2月重点10城成交环比“全线飘红”，其中，青岛二手房成交5055套，同比上涨311%；杭州二手房成交6053套，同比上涨216%；成都二手房成交18060套，同比上涨146%；北京二手房成交11638套，同比上涨55%。

 

八、主线切换，房地产有望担纲复苏线核心

位置、拐点、估值、筹码结构几个方面而言，房地产产业链调整充分，各地刺激政策细则出台和行业数据改善将主导阶段性舆情，房地产有望担纲建材、装修、家电复苏线核心。

  

标的：

1-2月100强房企销售数据清晰显示央国企2月销售数据高增长。一是融资通畅持续逆周期拿地，二是主要货值库存在首先回暖的一二线城市，三是央国企群体制定了激进的重回头部目标。 

民企销售数据仍在下滑。一是一二线优质资产转让较多，需求回来没库存；二是滞销库存集中在三四线，去化压力大；三是债务暴雷停付利息仍不断发生。 

选股逻辑:去年政策拐点炒爆雷民企，这次数据拐点炒高增长央国企。

 销售数据高增长标的精选:

 A股:

央国企弹性标的:光大嘉宝（54亿市值，地产REITs龙头）、南国置业（市值47亿，电建地产注入平台）；

央企中军:保利发展、招商蛇口；

央企销售数据高增标的:华发股份、中交地产；

二手房：我爱我家；

 港股:

越秀地产、保利置业。