中国国贸：北京CBD优质核心资产，抗逆性突出-韭研公社

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中国国贸：北京CBD优质核心资产，抗逆性突出

夜长梦山

2023-06-20 19:02:09

【浙商地产】中国国贸：北京CBD优质核心资产，抗逆性突出 1⃣核心区域优质资产，区位优势不可复制

公司是全国领先的高端商业综合体开发商及服务商，公司所运营的国贸中心位于首都北京的核心CBD区域。国贸中心首期始建于1990年8月，于2017年8月整体竣工，总建筑规模110万平方米，由写字楼、商城、酒店、公寓和会展中心等商业服务设施组成，经过39年的开发和运营，国贸中心已经成为北京市地标建筑群之一。我们认为，公司所运营资产位置得天独厚，区位优势不可复制，产品力与区位优势相适配，有望长期在持有物业市场保持竞争力。 2⃣经营稳健，抗周期能力强，2023年各项业务全面向好

2022年公司营业收入34.4亿元，同比减少4.01%；归母净利润11.2亿元，同比上升8.99%。2020-2022年公司营业收入CAGR为5.4%，归母净利润CAGR为16.3%，疫情期间公司收入和利润逆势向好，公司抗周期能力强。写字楼及商场运营为公司主要的营业收入来源，2022年二者收入合计占比约为8成。公司2023Q1写字楼及商场租金较2022年平均租金分别上涨1.9%及10.5%；公司公寓改造后，出租率快速攀升至2023Q1的77.6%，较2022年底再度提升4.3%。我们认为，公司所运营资产在2023Q1均有亮眼表现，写字楼及酒店租金水平的上涨、公寓出租率持续攀升、商旅社交的恢复助力酒店业务回暖均有望带动公司2023年营业收入再度增长。 3⃣高分红+强现金流，股息率具备优势

公司经营现金流长期保持为正，5年复合增速8.6%。2022年公司分红7.1亿元，每股0.7元，分红比例63%，ROIC为10%，截止2022年12月31日公司股息率4.4%。公司主体竣工完成后，暂无新增建筑计划，折旧摊销费用可能进一步降低，2022年毛利率较2018年上涨5个百分点达到58%，我们预计随着2023年酒店业务经营改善，公司2023年毛利率会进一步攀升，未来现金流会持续走强。此外，我们结合公司历史分红比例判断公司未来分红比例会在50%以上，公司较强的现金流属性有望为投资者贡献稳定的股息。 4⃣盈利预测与估值

我们预计公司2023年归母净利润为12.9亿元，对应EPS为1.28元/股，给予17倍PE估值，目标价21.76元。结合我们测算中国国贸DCF估值，公司截止2023年6月15日的收盘价对应DCF估值折价40.95%，显著低估。首次覆盖，给予“买入”评级。 [烟花]报告链接：浙商地产杨凡中国国贸北京CBD优质核心资产抗逆性突出