地产中报总结
夜长梦山
2023-09-06 19:07:57
【国金地产】地产中报总结：业绩持续承压，分化是主旋律
核心观点
业绩短期承压下行，房企间表现分化。①2023年上半年，样本房企营收总额同比+2.0%，归母净利润同比由盈转亏，其中央国企同比-35.7%，跌幅收窄且仍盈利，民企同比多亏631亿元。②样本房企整体毛利率13.3%，同比-5.2ppt，其中央国企17.6%，同比-2.6ppt；民企6.7%，同比-8.9ppt。③样本房企整体销管费率5.6%，同比-0.6ppt，其中央国企5.0%，同比-0.1ppt，民企6.5%，同比-1.4pct。
头部央国企和改善型房企经营表现亮眼。①全国商品房销售及百强房企销售均呈先高后低的走势，典型房企整体销售金额同比+11.8%，其中越秀等房企的销售额同比增速超过50%。②各地供地趋于小体量多批次，全国300城土地供应面积同比-37.5%，成交面积同比-31.2%。房企拿地策略均聚焦核心城市核心地块，在现行土拍政策下房企拿地利润仍有保障，建发、华润、滨江等头部房企及改善型房企积极补充优质土储，上半年投资强度超过0.4。
资产质量和债务结构的优劣将决定房企核心竞争力。①改善型房企如建发、滨江、绿城竣工存货占总存货比例均小于10%；建发、滨江等房企货币资金和存货占资产比例在70%以上。②建发、越秀、保利、中海等房企短期有息负债占比低于20%，偿债压力较小。③典型房企平均融资成本4.56%，较2022年底下降3bp。2023年上半年中海、华润、招商等头部央国企的融资成本已低于3.7%。
投资建议
首推有持续拿地能力、布局优质重点城市、主打改善产品的房企，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团等，其能在2024年后实现规模和业绩双增长，ROE有望稳步提升。稳健选择头部央企国企，如保利发展、中国海外发展等，其财务安全稳健，资产质量高，在经历高地价项目和存货计提减值后，预计2024年后毛利率将持续改善，引导估值提升。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约。
业绩短期承压下行，房企间表现分化。①2023年上半年，样本房企营收总额同比+2.0%，归母净利润同比由盈转亏，其中央国企同比-35.7%，跌幅收窄且仍盈利，民企同比多亏631亿元。②样本房企整体毛利率13.3%，同比-5.2ppt，其中央国企17.6%，同比-2.6ppt；民企6.7%，同比-8.9ppt。③样本房企整体销管费率5.6%，同比-0.6ppt，其中央国企5.0%，同比-0.1ppt，民企6.5%，同比-1.4pct。
头部央国企和改善型房企经营表现亮眼。①全国商品房销售及百强房企销售均呈先高后低的走势，典型房企整体销售金额同比+11.8%，其中越秀等房企的销售额同比增速超过50%。②各地供地趋于小体量多批次，全国300城土地供应面积同比-37.5%，成交面积同比-31.2%。房企拿地策略均聚焦核心城市核心地块，在现行土拍政策下房企拿地利润仍有保障，建发、华润、滨江等头部房企及改善型房企积极补充优质土储，上半年投资强度超过0.4。
资产质量和债务结构的优劣将决定房企核心竞争力。①改善型房企如建发、滨江、绿城竣工存货占总存货比例均小于10%；建发、滨江等房企货币资金和存货占资产比例在70%以上。②建发、越秀、保利、中海等房企短期有息负债占比低于20%，偿债压力较小。③典型房企平均融资成本4.56%，较2022年底下降3bp。2023年上半年中海、华润、招商等头部央国企的融资成本已低于3.7%。
投资建议
首推有持续拿地能力、布局优质重点城市、主打改善产品的房企，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团等，其能在2024年后实现规模和业绩双增长，ROE有望稳步提升。稳健选择头部央企国企，如保利发展、中国海外发展等，其财务安全稳健，资产质量高，在经历高地价项目和存货计提减值后，预计2024年后毛利率将持续改善，引导估值提升。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约。
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