政策博弈启动，看好短期行情延续
夜长梦山
2024-04-29 13:30:15
【天风地产】政策博弈启动，看好短期行情延续——A&H股地产板块大涨点评
4月26日、4月29日，地产板块连续两日大幅反弹，主要或受1）外资机构发布看多25年基本面观点，北向资金大幅净流入；2）消息面，传五一后北上广深逐步取消限购措施，周内长沙、成都实质性取消限购，强化放松预期；3）4月末政治局会议即将召开，资金提前布局博弈增量政策。4）短期政策或聚集存量去库，政府成立收储机构、存量改保预期增强，出险房企存在受益空间等因素影响。
我们此前提示，“因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，3月22日国常会及4月13日何立峰副总理郑州座谈会已释放需求侧政策进一步宽松信号，明确的稳地产诉求下，看好短期供需政策双向驱动的政策博弈行情机会。从基本面表现看，截至4月第4周，已出台新政的成都、南京等地市场表现均较弱，新房单月成交面积分别同比-46%/-51%，政策符合实际需求。北/上/广/深-39%/-19%/-15%/-19%，上海韧性持续、广深修复较好，北京略弱，故我们预计一线限购调整若出台或仍以分区域逐步放松形式，广深或在前、北上居后。参考去年9月“认房不认贷“后的短期成交冲量，市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。伴随下半年高基数效应消退，商品房销售面积增速有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。但考虑价格止跌趋势仍未确立，我们认为行业销售拐点仍需时间，期间政策将继续扮演稳需求助推器角色。
择股层面，通过回测21年以来多轮地产政策周期不同性质房企收益表现，可发现地方国企和非国央企估值弹性明显更强。重点关注：1）未出险优质非国央企：龙湖、绿城、滨江、万科，金地，新城，雅居乐，普遍特征为重仓一线、强二线、过往产品及品牌具备优势、融资端为政策重点扶持对象。2）优质地方国企：华发、建发、越秀，首开等，普遍特征为Q1销售下滑较大，但项目在一线垂直度高，限购放松对其整体销售拉动将更为显著。3）龙头央企：招蛇、保利、中海、华润，上述央企均为未来市场企稳回升的领军企业，其中招蛇、保利估值自去年Q4以来受行业下滑影响波动，PB分位及机构持仓均已降至历史底部，弹性良好；中海、华润一季度韧性更强，强者恒强逻辑下估值弹性也有望放大。我们看好上述房企自身优质经验能力叠加政策催化行情下的绝对受益表现。
4月26日、4月29日，地产板块连续两日大幅反弹，主要或受1）外资机构发布看多25年基本面观点，北向资金大幅净流入；2）消息面，传五一后北上广深逐步取消限购措施，周内长沙、成都实质性取消限购，强化放松预期；3）4月末政治局会议即将召开，资金提前布局博弈增量政策。4）短期政策或聚集存量去库，政府成立收储机构、存量改保预期增强，出险房企存在受益空间等因素影响。
我们此前提示，“因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，3月22日国常会及4月13日何立峰副总理郑州座谈会已释放需求侧政策进一步宽松信号，明确的稳地产诉求下，看好短期供需政策双向驱动的政策博弈行情机会。从基本面表现看，截至4月第4周，已出台新政的成都、南京等地市场表现均较弱，新房单月成交面积分别同比-46%/-51%，政策符合实际需求。北/上/广/深-39%/-19%/-15%/-19%，上海韧性持续、广深修复较好，北京略弱，故我们预计一线限购调整若出台或仍以分区域逐步放松形式，广深或在前、北上居后。参考去年9月“认房不认贷“后的短期成交冲量，市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。伴随下半年高基数效应消退，商品房销售面积增速有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。但考虑价格止跌趋势仍未确立，我们认为行业销售拐点仍需时间，期间政策将继续扮演稳需求助推器角色。
择股层面，通过回测21年以来多轮地产政策周期不同性质房企收益表现，可发现地方国企和非国央企估值弹性明显更强。重点关注：1）未出险优质非国央企：龙湖、绿城、滨江、万科，金地，新城，雅居乐，普遍特征为重仓一线、强二线、过往产品及品牌具备优势、融资端为政策重点扶持对象。2）优质地方国企：华发、建发、越秀，首开等，普遍特征为Q1销售下滑较大，但项目在一线垂直度高，限购放松对其整体销售拉动将更为显著。3）龙头央企：招蛇、保利、中海、华润，上述央企均为未来市场企稳回升的领军企业，其中招蛇、保利估值自去年Q4以来受行业下滑影响波动，PB分位及机构持仓均已降至历史底部，弹性良好；中海、华润一季度韧性更强，强者恒强逻辑下估值弹性也有望放大。我们看好上述房企自身优质经验能力叠加政策催化行情下的绝对受益表现。
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