从“银行两道红线”到“三个不低于”，银行系统政策转向
夜长梦山
2023-11-21 12:19:14
【广发地产】从“银行两道红线”到“三个不低于”，银行系统政策转向
金融监管对地产表态超预期：上周五中国人民银行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，研究房地产金融信贷投放等问题。除了公报中提出的坚持“两个不动摇”，一视同仁满足不同地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷，继续用好第二支箭支持民营房地产企业发债融资外。今日媒体曝出部分其他会议细节：
1、提出“三个不低于”：各家银行房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速；对非国有企业对公贷款增速不低于本行房地产贷款增速；对非国有企业个人按揭贷款增速不低于本行按揭贷款增速；
2、拟修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法。
3、监管机构正在起草一中资房地产商白名单，可能有50家国有和命硬房企会被纳入其中，在列企业范围将会大于去年三支箭支持企业范围，同事会获得信贷、债券和股权等多方面支持。
监管态度有所转向：金融监管机构从“三道红线”，“贷款两集中”管理，再到去年的“三支箭”和今年的“三个不低于”，对于地产行业的态度逐步转向。本次政策内容更具体明确，对于银行业的执行有较强的约束性，有利于解决行业目前供给端日益严峻的资金问题。
行业信用环境整体受益：三个不低于第一条是要求各家银行房地产贷款增速不低于银行平均水平，这条将利好行业整体。23年上半年银行业地产贷款同比增速为0.5%，而工农中建交招浦兴等八家主要银行23年上半年房地产行业贷款同比增速为1.4%，中小银行若要满足整体增速条件将会释放约3036亿的增量授信，23年1-3季度行业整体地产信贷投放余额仅增长300亿，此举将会大幅改善行业信贷环境。
明确支持信贷资金支持非国有企业，落实“一视同仁”：根据房企三季报数据，1-3季度板块央国企有息负债规模基本持平，而非国有企业有息负债则同比下降4%，且这种分化从21年开始已经持续了3年，按照最新规则要求非国有企业信贷增速与行业整体贷款增速一致，则对于非国有企业信贷支持力度将会大幅提升，特别是对于尚未违约的企业，通过调整开发及经营性贷款抵押率等方式，提高用信额度。
投资建议——不能麻木，政策态度的边际改善：三个不低于可以认为是21年出行业两道红线的反转政策，监管从保项目向保主体过度，且相比三支箭的政策目的性更强，强调落地效果，这将显著化解行业的资金压力，改善房企尤其是非国有企业的经营状况。24年地产行业将会是信贷投放增量最值得期待的一个板块，建议提高板块整体配置比例。
A股推荐：保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、万科A、滨江集团、金地集团、新城控股、首开股份、城建发展；
港股推荐：中国海外发展、华润置地、绿城中国、越秀地产、中国海外宏洋、建发国际、新城发展；
地产服务推荐：绿城管理控股、华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、招商积余。
金融监管对地产表态超预期：上周五中国人民银行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，研究房地产金融信贷投放等问题。除了公报中提出的坚持“两个不动摇”，一视同仁满足不同地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷，继续用好第二支箭支持民营房地产企业发债融资外。今日媒体曝出部分其他会议细节：
1、提出“三个不低于”：各家银行房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速；对非国有企业对公贷款增速不低于本行房地产贷款增速；对非国有企业个人按揭贷款增速不低于本行按揭贷款增速；
2、拟修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法。
3、监管机构正在起草一中资房地产商白名单，可能有50家国有和命硬房企会被纳入其中，在列企业范围将会大于去年三支箭支持企业范围，同事会获得信贷、债券和股权等多方面支持。
监管态度有所转向：金融监管机构从“三道红线”，“贷款两集中”管理，再到去年的“三支箭”和今年的“三个不低于”，对于地产行业的态度逐步转向。本次政策内容更具体明确，对于银行业的执行有较强的约束性，有利于解决行业目前供给端日益严峻的资金问题。
行业信用环境整体受益：三个不低于第一条是要求各家银行房地产贷款增速不低于银行平均水平，这条将利好行业整体。23年上半年银行业地产贷款同比增速为0.5%，而工农中建交招浦兴等八家主要银行23年上半年房地产行业贷款同比增速为1.4%，中小银行若要满足整体增速条件将会释放约3036亿的增量授信，23年1-3季度行业整体地产信贷投放余额仅增长300亿，此举将会大幅改善行业信贷环境。
明确支持信贷资金支持非国有企业，落实“一视同仁”：根据房企三季报数据，1-3季度板块央国企有息负债规模基本持平，而非国有企业有息负债则同比下降4%，且这种分化从21年开始已经持续了3年，按照最新规则要求非国有企业信贷增速与行业整体贷款增速一致，则对于非国有企业信贷支持力度将会大幅提升，特别是对于尚未违约的企业，通过调整开发及经营性贷款抵押率等方式，提高用信额度。
投资建议——不能麻木，政策态度的边际改善：三个不低于可以认为是21年出行业两道红线的反转政策，监管从保项目向保主体过度，且相比三支箭的政策目的性更强，强调落地效果，这将显著化解行业的资金压力，改善房企尤其是非国有企业的经营状况。24年地产行业将会是信贷投放增量最值得期待的一个板块，建议提高板块整体配置比例。
A股推荐：保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、万科A、滨江集团、金地集团、新城控股、首开股份、城建发展；
港股推荐：中国海外发展、华润置地、绿城中国、越秀地产、中国海外宏洋、建发国际、新城发展；
地产服务推荐：绿城管理控股、华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、招商积余。
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