促改善需求，广州全域性放松限购

1月27日，广州政府发布房地产新政，针对限购政策、地产项目融资和保障房建设等方面给出指引，限购方面有四项举措：1）120平以上住房取消限购；2）登记租赁或挂牌的二手房不计入限购套数；3）具备合并产证条件的房屋可合并办理；4）商服类物业不限转让对象。广州打响一线城市全域性放开限购第一枪，叠加监管层支持力度强化，我们期待在政策能够推动行业信心修复，为板块提供估值修复空间。我们看好核心城市储备充沛的房企以及运营稳健的优质房企。

2011年以来首次全域性限购放松，重点针对改善性需求
本次限购调整是广州自2011年执行限购以来，首次覆盖全域的放松，政策发力点在于改善性需求：120平以上住房全面放开限购，同时简化了“一房多证”这类大户型的交易流程。我们认为这轮政策导向将是大幅鼓励改善型房屋的去化，2023H2以来，苏州、成都、长沙等地均放松了大户型限购，此次广州新政是一线城市迈出解除改善性房屋限购的第一步。根据克而瑞数据，广州2023年一手房/二手房成交中，120平以上户型占比为27%/20%，同比+3/+5pct。限购区一手房成交中，120平以上户型套数占比高达37%，可见广州市场改善性需求提升趋势，新政也将显著解禁限购区购买力。

二手房登记租赁或挂牌可核减名下住房套数，可提高需求释放空间

购房者将名下住房进行租赁备案，或在政府存量房交易系统“阳光家缘网”登记挂牌，在购房时可以直接核减名下住房套数，即鼓励“租一买一”和“卖一买一”，购房行为可置于成功卖出存量房之前，我们认为这将给有房群体更多选择权，提高置换链条的效率，扩大需求的释放空间，对市场的影响或不低于解除大户型限购政策。

推动监管层金融支持落地，加大住房保障力度

新政也强调了精准支持房地产项目合理融资需求，这是对监管层要求城市房地产融资协调机制落地的呼应。1月25日，国家金融监督管理总局在发布会上提出，推进城市房地产融资协调机制的落地见效，地方政府牵头，向金融机构推送可予以融资支持的地产项目名单，26日，住建部在城市房地产融资协调机制部署会上要求加快落地，第一批项目“白名单”预计将于1月底落地并争取贷款，广州新政则意味着地方政府也将迅速展开行动。同时，新政也再次强调了2024年1万套筹建配售型保障房、10万套保租房以及发放1.8万户租赁补贴的计划，一步步落实监管层要求。

放松政策有望进一步扩围，为板块提供估值修复空间
24年以来（截至1月26日）54城新房成交面积同比-19%，环比-28%。贝壳二手房成交量KMI指数为2020年以来27%分位，成交以及市场预期均处于筑底阶段。截至目前，除一线城市外，仍有杭州、成都等四城核心区限购，我们认为限购放松有望进一步扩围，叠加近期部委金融支持，有望推动市场信心修复，基本面尽快筑底，为板块提供估值修复空间。重点推荐：1）A股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科A；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。

风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险