2024年1月25日，国家金融监督管理总局强调，将进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策。截至目前，房地产需求政策还有多少优化空间？

【房贷利率】

框架：首套不低于LPR-20BP，房价同环比连续三个月下降的城市允许进一步下调；二套不低于LPR+20BP。

进展：2024年1月，5年期以上LPR为4.20%；百城首套房贷平均利率为3.84%（一/二/三四线城市分别为4.13%/3.86%/3.82%），二套平均房贷平均利率为4.41%（一/二/三四线城市分别为4.54%/4.42%/4.40%）。

空间：1）一线城市首套、二套房贷利率，以及部分二线城市（杭州、成都、厦门、海口等）核心区二套房贷利率，可进一步降至框架下限；2）全球降息预期提升、我国实际利率偏高的背景下，LPR有望进一步下调；3）加点幅度进一步调降。

【限贷】

框架：首套不低于20%，二套不低于30%；认房不认贷。

进展：截至2024年1月，绝大多数城市首付比例框架下限，但部分城市执行情况仍较为严格。

空间：1）一线城市目前首套最低首付比例30%，二套最低40%（京沪核心区最低50%），可进一步下调；2）杭州（限购区25%/35%）、成都（限购区30%/40%）、厦门（思明、湖里，25%/35%）、海口（25%/35%）等二线城市核心区仍高于下限，可进一步下调；3）“认房不认贷”调整为“认贷不认房”。

【限购】

进展：截至2024年1月，还有约10个重点城市（北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、成都、西安、天津、海口）保留限购措施。

空间：调整路径可能为 降低或取消非本市户籍社保年限要求→缩小限购范围（区域、面积段等）→直至完全取消。

房地产周期上行阶段加码的限制性政策，有望在当前阶段逐步松绑。当前产业政策尚未完全回归常态，即便常态化之后，超常规的周期下行也需要超常规的政策对冲。